トピックス20080124




小規模ファンド組成・中国不動産・東証での無議決権株/トピックス版



バードレポート・トピックス版2008.1.24.

  • 普通の不動産会社でも不動産ファンド
  • 中国への不動産投資と日本への不動産投資比較
  • 6uでも建築確認なしならREITは物件売却
  • 無議決権株式であっても東証上場へ
  • 大学は郊外から都心部への一極集中


普通の不動産会社でも不動産ファンド


不動産ファンドは不動産業界で当たり前のものになりました。大企業ばかりではありません。

東京品川区の富士建物管理という不動産会社はワンルームマンション2棟で資産規模8億円の信託受益権を組み入れた私募ファンドを組成しています。そしてこの2棟とも普通借地権です。

「一般的なGK−TKスキームで組成した。同社が劣後匿名組合出資を行い、プロパティマネジメント業務を受託、みずほ信託銀行がシニアローンを、東京リースがメザニンローンと優先匿名組合出資をそれぞれ引き受けた。」

サブプライム問題のなか金融商品取引法の施行直後です。そして借地権物件です。逆風の中ですが、大企業でなく普通の不動産会社でもこのような不動産ファンドを組成できる時代になりました。

(日刊不動産経済通信2008.1.11.)

中国への不動産投資と日本への不動産投資比較


東南アジア最大の不動産会社キャピタランドがファンドでの日本のショッピングセンター買収を加速させています。昨年初めから2件買収し合計7件になっています。日本REIT市場低迷により、現実的な利回りでの買収がしやすくなったそうです。ファンドは払込済440億円のうち40%を投資したばかりで、2年内に倍増させ、将来は3倍にするそうです。

「中国など利回りの高い市場にも積極的だが、日本に投資を続ける理由は?」

「利回り、成長性ともに高い中国では、合弁会社を通して70件のショッピングセンターを保有している。一方、日本のショッピングセンターの賃料収入の伸びは他のアジア市場より低いが、安定しており、長期保有することで利益を確保できる。」

(日経流通新聞 2008.1.11.)

6uでも建築確認なしならREITは物件売却


オリックス投資法人は延べ床面積4540uのビルを青山に有していました。このビルに建築確認を受けず増築されたとみられる床が約6uあることが判明し2007年2月期の有価証券報告書で公表します。

増築部分を加えても法定容積率内です。耐震強度も確保しています。しかし建築基準法に適合しているかが確認されていないので、改修等により継続保有するのか売却するのかを検討し、売却に至ります。

売却相手はオリックス投資法人のスポンサーであるオリックスが100%出資する特別目的会社です。

(日経不動産マーケット情報 2008.2月号)

無議決権株式であっても東証上場へ


ネット検索のグーグルには二種類の株式があります。一般株主がもつ普通株式と、創業者らがもつ特別株式です。特別株式は普通株式の10倍の議決権があります。創業者らの持ち株比率はわずかでも、この特別株式のおかげで議決権の50%強を握っています。一般株主が反乱を起こしても一般株主は経営陣をクビにできません。

日本でも2006年施行の会社法でこのような株式の発行がかなり自由になりました。事業承継対策等を目的に非公開企業が活用を始めています。

しかし公開企業では証券取引所がOKするか否かという問題がありました。

東京証券取引所は、非公開企業による無議決権株式だけの上場を容認する報告書を発表しました。

無議決権株式・議決権の少ない株式・普通株式の組み合わせ上場もできますし、すでに上場している企業も無議決権株式等を追加上場できるようにします。2008年4月にも新制度を整えます。

(日本経済新聞2008.1.17.)

大学は郊外から都心部への一極集中


1959年施行の工場等制限法は首都圏への過度の産業人口集中を防ぐために、東京23区を中心とする地域で工場や大学の新増設を制限しました。

これにより郊外に大学が次々とつくられました。八王子市は大学など21校で学生数11万人の学園都市になりました。

工場等制限法は2002年7月に廃止になりました。

それにより大学の都心回帰が始まっています。

八王子市からは共立女子大学が千代田区にキャンパスを移します。

23区内への校舎の新増設を実施決定した大学と大学院は30を超えています。

(日本経済新聞2008.1.16.)

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