トピックス20080403




大学生家賃・貸付審査はリコース風・REIT増資/トピックス版



バードレポート・トピックス版2008.4.3.

  • 大学生への仕送り額と家賃の推移
  • ノンリコースローンの貸付審査はリコース風?
  • 信用力があれば資金にはこまらない
  • 大手REITは相次ぎ公募増資


大学生への仕送り額と家賃の推移


首都圏の私立大学生への親からの仕送り額は減少の一途をたどっています。

首都圏17の私立大学短大に2007年に入学した新入生を対象にした東京地区私立大学教職員組合連合会の調査結果によると、6月における平均仕送り額は9万5900円で前年の9万9200円を下回り過去最低になっています。1994年は13万4900円でしたから13年間で2割以上のマイナスになっています。

なお家賃は1996年には56,400円でした。それが2004年61,300円にまで毎年上昇を続けました。それからは下落上昇を繰り返し、前年は60,100円だったのが59,200円に下落しました。

仕送り額に占める家賃の割合は61.7%で、仕送り額から家賃を差し引いた差額は3万6700円です。1996年には割合は45.3%、差額は6万8000円でした。学生の生活は厳しくなっています。

仕送り額の推移と家賃の推移はあまり相関関係はないようですね。

(私立大学新入生の家計負担調査2007年度,全国賃貸住宅新聞2008.3.24.)

ノンリコースローンの貸付審査はリコース風?


モルガンスタンレー証券の大室氏に対するインタビュー記事です。

不動産マーケットはそれ程悲観ではないが「ただ一つ心配なのが、資金調達の環境だ。レンダーサイドの質への逃避行動が見られる。例えばノンリコースローンでもオリジネーターの顔を見ながら貸す。事実上リコースローンに近いようなプライシングで貸し出している傾向が強い。こうした傾向からバランスシートの良い企業が相対的に強くなっている。」

(週刊住宅2008.3.25.)

ノンリコースローンは「借り手の信用」ではなく「物件の信用」に対して融資すると教科書には書いてあるはずです。

しかし物件の信用ではなく誰に貸すのかが重要になってきているということです。中小の不動産会社や私募ファンドには厳しい時期です。

私募不動産ファンドに関する実態調査を住信基礎研究所が行いました。融資の貸し手が私募不動産ファンドにたいしてどのような姿勢なのか「消極的」が73%で、1年前の29%から2.5倍増です。

「積極的」は2%、「変化はない」25%、残り73%が「消極的」です。

(日刊不動産経済通信2008.3.24.)

信用力があれば資金にはこまらない


三菱商事ユービーエスリアルティの廣本社長へのインタビュー記事。「ファイナンス状況に変化はあるか?」「日本のメガバンクから借入を行っているため、問題はない」とのことです。

(日刊不動産経済通信2008.3.21.)

調べたところこの三菱商事ユービーエスリアルティが運営する日本リテールファンド投資法人は3月31日に中国銀行や三菱東京UFJ等から442億円の借入をしています。利率は1.13917%。また同じくこの会社が運営する産業ファンド投資法人も2月29日に三菱東京UFJ等から400億円の借入を行い、利率は1.209170%です。いずれも資産取得資金です。

確かに「日本のメガバンクから借入を行っているため、問題はない」ような状況のようです。

大手REITは相次ぎ公募増資


日本ビルファンド投資法人は2月4日に397億円、ジャパンリアルエステイト投資法人は3月12日に329億円を公募増資で調達しました。野村レジデンシャル投資法人も2月13日に125億円です。

REIT価格低迷中の増資で、一般事業法人であれば「なんでこのタイミングで?」と言われて当然です。

さて中小不動産ファンド等に対する融資環境が厳しくなり、不動産価格は急落しています。

この時期に物件を買えるのは資金の心配なしで買えるところです。だからこの状況下で公募増資を行い物件の取得余力を拡大します。競争なしで優良物件を叩いて買える千載一遇のチャンスととらえているのでしょう。一方で、大手不動産会社などの有力スポンサーを持たないREITには公募増資をする余力などありません。

日本ビルファンド投資法人は「取得余力は1200億円ほどあり、今後もいい物件が出れば積極的に取得していく」そうです。

(日経ヴエリタス2008.3.23.)



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