トピックス20080417




3年前なら含み益・フリーレント・ファンド値引き・2012年問題



バードレポート・トピックス版2008.4.17.

  • 3年以上前に取得の物件なら含み益
  • オフィスビル賃貸で「フリーレント」が復活
  • ファンド物件が競売で大ディスカウント?
  • 今度の問題はオフィス2012年問題


3年以上前に取得の物件なら含み益


森トラストアセットマネジメントの堀野社長が不動産マーケットの動向について語っています。的確で分かりやすいのでそのまま引用します。

「不動産価格は約3年前から上昇した。上がり方が急激だったため、その反動がきている。リートのポートフォリオとして重要なのは、いつ取得した物件かということと、現行の賃料がいつ契約した賃料かということ。3年以上前に取得した物件だと今後多少下落しても含み益が残るし、テナントとの賃貸借契約時期が3年前であれば、賃料改定時に上げられる。逆に去年、低いキャップレートで買った投資家は価格の下落リスクがある。オフィス賃料についても、東京都心の特に丸の内エリアではピーク感が出てきたため、ここ2年以内の契約時の物件は将来的に賃料のダウンサイドリスクを抱えている。」

ちなみに堀野社長のREITではここ2年間はオフィスビルを買っていないということです。

(日刊不動産経済通信2008.4.3.)

オフィスビル賃貸で「フリーレント」が復活


景気回復を背景に各企業はオフィス集約や人員増を目的として事務所移転を進めてきました。新築の大型ビルは次々と満室稼働を果たしました。しかし景気の先行きが不透明になり、賃料増大を前提とするオフィス移転に陰りが見えてきたようです。特に基準階面積300平米を超える大規模ビルの成約価格にブレーキがかかってきているようです。

西新宿、銀座、JR品川駅港南口の上限値はいずれも半年前と変わらず1坪あたり共益費込みで4万5000円の水準です。

しかし丸の内大手町地区のビルは2007年秋以降募集してからテナント決定に時間がかかるようになり、2000年以降完成の比較的新しいビルが1フロア単位で募集した場合、共益費込み5万円〜6万円が目安で、半年前に比べると5000円程下落しました。

更に既存の大規模ビルの一部ではフリーレント(家賃免除期間)を設定するケースや期間限定で格安賃料を提示するケースも出てきています。

(日経不動産マーケット情報2008.4月号)

ファンド物件が競売で大ディスカウント?


週刊住宅2008.4.7にワイズ不動産投資顧問の山田純男氏の「競売物件改札トピックス」の連載記事からです。

「先日弊社に大量のFAXが送られてきたので中身を見ると銀座や渋谷など好立地のビル…総額で450億円以上であった。」

これまでは不動産の相場を牽引していたのはファンドでしたが、いまは不動産の売り手として登場してきています。

「来年に向かって、こういった不動産ファンド向けに取得されたビルなどが競売市場に登場してくることも考えられるだろう。」

競売市場での大規模物件の大ディスカウント時代が再来するかもしれません。

今度の問題はオフィス2012年問題


今世紀を迎える時に2000年問題がありました。1999年から2000年に変わる時におけるシステムの不具合の心配でした。無事にクリアできました。

不動産の世界では2003年問題。旧国鉄用地の再開発などにより、東京都心部では大規模オフィスビルの竣工が2003年に集中しました。六本木ヒルズ・汐留再開発・JR品川駅港南口再開発。この年の新規供給オフィスの有効貸付面積は115万uで例年の2倍でした。空室急増が心配だったのですが、景気回復を背景に2003年問題は何とかクリア。

次は2007年問題。団塊の世代の定年退職を迎え、働き手が減ることでオフィスの空洞化が進むことでのオフィス空室増大の心配でした。しかしこの2007年問題は全く何事もなくクリア。

今度は2012年問題です。

東京都心のオフィスが2012年に大量供給されます。2003年が115万uであれだけ騒がれたのですが、2012年は現在把握されているものだけで130万u。

大手町再開発や東京中央郵便局建て替え等大手町丸の内に集中しています。

2000年も2003年も2007年も何とかなってきたのですから、今度も大丈夫なのでしょうか。

(週刊ダイヤモンド2008.4.19.)

しかし記事末尾で同誌記者は「都心不動産に踊った業界の宴の終わりは近い」と締め括っています。



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