トピックス20080501




中古マンション裁定取引・郵便局が分譲業・年金保険



バードレポート・トピックス版2008.5.1.

  • 中古マンション投資は裁定取引と同じ
  • 郵便局がマンション分譲業に参入
  • お買い物で老後の年金が増える年金保険
  • 「マンション販売、猫の手借りる?」


中古マンション投資は裁定取引と同じ


「不動産屋から居住者のいる部屋と空室で価格差があると聞いた時、金融の『裁定取引』と同じだと直感した」(スターマイカ・友永社長)

裁定取引とは、商品の理論価格と実際価格の「価格差」を狙う取引で、株や債券、為替などで用いられる取引です。当時ゴールドマンサックスで資産運用業務を手掛けていた友永氏はこれをきっかけに中古マンション投資会社を設立し2006年には大証ヘラクレスでの公開を果たします。

賃貸中マンションは買っても住めないし、住宅ローンも使えません。購入者が少ないために価格は低くなっています。しかし空室になったとたんに買い手が急増します。入居時と空室時の価格差は2割から3割程度。それがこの裁定取引となるのです。

スターマイカは首都圏で物件を一室単位で購入し、約1000室を運用中です。将来空室になった時に売れるであろう金額から逆算して購入します。過去の平均保有期間は約1年。1年で物件が入れ替わります。

(日経ビジネス2008.4.28、5.5号)

郵便局がマンション分譲業に参入


日本郵政がマンション分譲業に進出します。

グループの「郵便局株式会社」が宅建免許を取得し、保有土地を事業対象地として、ノウハウ豊富なデベロッパーと組んでプロジェクトを立ち上げます。ノウハウを蓄積すれば単独での開発に乗り出します。

郵便局は全国に約2500の社宅(郵便宿舎)を持ち、東京の千代田、中央、港の3区だけで30程あります。その集約を進め、マンション適地を対象とし、また賃貸マンションも検討します。

東京大阪などで用地選定を進めており、6月ごろまでに第一陣を決定します。開発候補地は100カ所を超えます。(日本経済新聞2008.4.25.日刊不動産経済通信2008.4.21.)

お買い物で老後の年金が増える年金保険


日本で保険の窓口販売といえば、銀行や信金等の金融機関窓口で、個人年金を中心とした保険商品を販売することをいいます。

ドイツでは金融機関ばかりではありませなん。安売りスーパーマーケットなど、小売店を通じて保険を売る保険会社が増えています。

個人年金を販売するスーパーが出現しました。全国に2900店舗を展開するスーパーが販売する個人年金の最低保険料は月額19.9ユーロ(3184円)です。

さてこの保険に加入するとクレジットカードが発行され、客がこのクレジットカードを使ってスーパーで買い物をすると、買った金額の5%がポイントとして年金保険料に加算されます。更に提携する薬局や自動車修理工場、航空会社で使えば支出の10%が年金保険料に加算されます。

クレジットカードのポイントやマイレージが、将来の老後の年金になるということです。目先のマイレージもいいですが老後の年金にも魅力はあります。

(保険毎日新聞2008.4.18.)

「マンション販売、猫の手借りる?」


これは日経産業新聞の記事のタイトルです。何のことか?。ペット可マンションについて「猫と住みたいお客を、その猫がマンションのモデルルームに連れてくる」という意味のようです。

ペット飼育可能な新築マンションは、首都圏(1都3県)では新全戸数の86%に達しました。千葉県では9割の大台を突破です。

ペットフード工業会の調査では犬や猫を「飼いたい人」は、すでに「飼っている人」の2倍以上です。潜在マーケットは今の3倍ということです。

特に都心マンションの主購買層に子育てを終えた世帯がいます。ここは猫の手が有効なのでしょう。

(日経産業新聞2008.4.24.)

ペット可マンションの割合は不動産経済研究所調査です。こり割合の推移は、98年わずか1%、02年に30%、04年に50%を超え、06年64%、07年74%、08年86%となりました。

(日刊不動産経済通信2008.4.4.)

既にペット不可マンションが例外なのです。

喘息の人もいますしペットの臭いが嫌いな人もいますから、そろそろ逆に「ペット厳禁マンション」が販売のための差別化になるのではないでしょうか。

更には、ペットのいない人お断り、ペットが人間よりも優先される「ペット必須マンション」も魅力的ではないでしょうか。



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