トピックス20080522




大阪オフィス2011年問題・競売減少・更新料・敷金本人訴訟



バードレポート・トピックス版2008.5.22.

  • 大阪はオフィス2011年問題
  • 競売では入札数も高値入札も減少
  • 消費者契約法と更新料…貸主側からの反撃
  • 本人訴訟で敷金返還や過払い金返還


大阪はオフィス2011年問題


東京都心オフィスが2012年に大量供給されます。2012年問題です。2003年は115万uの新規供給で2003年問題として騒がれましたが、2012年は現在把握されているものだけで130万uです。

2011年問題は大阪です。 2007年は6万u、2008年10万u、2009年15万u、2010年13万u、2011年にピークを迎え、梅田北ヤードやJR大阪駅北ビルなどで、新築大型オフィスビル供給は23.5万uになります。これは2006年の10倍、バブル崩壊後の最大規模の供給量で、2011年問題だそうです。

もっとも地元の専門家は「この程度なら過剰とはいえない」と口をそろえているようですが。

(日経不動産マーケット情報2008.5月)

競売では入札数も高値入札も減少

東京地裁1-4月の改札での物件数は前年比6.7%減でしたが、総入札数は44.2%減です。入札を10本以上集めた物件は44.9%減です。大幅減です。

理由は先高感を背景とした強気入札がなくなったことです。また競売で物件を仕入れて不動産会社等に再販して利ざやを稼ぐビジネスが多かったのですが、金融機関による融資審査厳格化で再販先が資金を用意できなくなったことも背景にあります。

また、競売物件として購入後4-5年の分譲マンションが増えているようです。米国のサブプライム同様に、本来なら住宅ローンの審査を通らない層にまで販売してきたことの影響のようです。

(週刊住宅2008.5.19.)

消費者契約法と更新料…貸主側からの反撃


京都地裁はアパート賃貸借と消費者契約法の戦いの火薬庫です。2004年敷金返還請求は消費者借手側の勝ち。通常損耗を消費者に負担させることはできません。しかし消費者借手側による更新料無効の訴えに対しては業者貸手側が2008年1月30日京都地裁で勝ちました(バードレポート2008.2.25.)。

すると2008年3月25日に京都の消費者団体が不動産業者に対して消費者契約法に基づき、退去時の定額補修分担金規定のある契約書を廃棄するよう京都地裁に訴えます(バードレポート2008.4.21)。

訴えられ続けた業者貸主側が反撃を開始しました。

2008年4月28日に貸主更新料弁護団が、貸し主を代理して更新料を支払わない借主に対して2件の更新料支払請求訴訟を京都地裁に提起しました。

2件とも更新料条項が消費者契約法違反だとして更新料を支払わない旨の文書通告をしてきた借主です。うち1件はすでに退去済みの借主です。

更新料訴訟借主側弁護人は「よくわからない一時金は今後問題になるだろう」と言っています。

たとえその時は双方納得して契約したとしても消費者契約での「よくわからない一時金」については消費者契約法で無効と訴えられそうです。

なお1月30日の京都地裁判決に対する大阪高裁の判断は2008年12月までに出される見込みです。

(全国賃貸住宅新聞2008.5.12.)

本人訴訟で敷金返還や過払い金返還


Aさんはマンション退去時に敷金を大きく超える50万円余の原状回復費用を請求されました。

「大家の横暴ぶりに怒りを覚えた」Aさんは簡易裁判所に大家を提訴します。それも少額訴訟でなく通常の訴訟です。少額訴訟では十分な主張ができず納得できる結論が期待できないからです。しかし弁護士を依頼すれば経費がかかるし、そもそもこのような事件を本気でやってくれる弁護士などいません。

大いに心配だったようですが、裁判所は窓口で丁寧に教えてくれ、間違いがあっても裁判官が指摘してくれその場で訂正の書面もだします。

証拠集めに苦労しましたが、一審は勝訴。大家側は弁護士をつけて控訴したものの控訴審も勝訴です。

Bさんは消費者金融の過払い金返還について、弁護士費用がないからこそ法律無料相談所にいったら「弁護士に相談しろ」。しかし「裁判所のしきたりなどどこ吹く風で、訴状や準備書面などすべてレポート用紙に鉛筆書き」で自力で最高裁まで争い勝訴。

「裁判所の敷居は高いと思っている人が多いが、借金に追われるよりは楽。無理なら途中から弁護士に頼んでもいいし、まずはトライしてほしい。」

日本の裁判所は消費者に対して広く開かれているようです。消費者の意識も変わってきています。このような本人訴訟も増えるのではないでしょうか。

(週刊ダイヤモンド2008.5.24.)



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