トピックス20080619




商業施設・新海外ファンド・不動産と商品相場/トピックス版



バードレポート・トピックス版2008.6.19.

  • 四苦八苦の不動産ファンド。商業施設投げ売り?
  • 日本の不動産へ5000億円投資の新海外ファンド
  • 商品相場の専門家は不動産相場をどうみるか?
  • ドバイ不動産投資セミナー

四苦八苦の不動産ファンド。商業施設投げ売り?


不動産ファンドの多くが資金調達に四苦八苦しています。3月20日にレイコフ、5月26日にグローバンスが相次いで民事再生法の適用申請をしました。

いずれも決算期末の資金調達ができなかったことが原因です。ファンドへの資金の出し手だった海外機関投資家が一気に資金を引いてしまったのが原因です。現状では大手企業が主要株主になっているファンド運用会社を除けば、事実上、新たな借り入れはできない状況です。

特に総合スーパーが核となっている大型商業施設は、売上前年割れが常態化しており家賃値下げ圧力が大きくなっています。例えばイトーヨーカ堂東習志野店(千葉県)は昨年家賃35%減額しました。

「3月末を短期資金の調達でなんとか乗り切った不動産ファンドに、6月末、9月末に再び返済期限を迎えるところもある。返済に窮したファンドが商業施設売却に走る可能性が高まっている。」

(週刊ダイヤモンド2008.6.21.)

ショッピングセンターの核テナントとなれる総合スーパーは、日本にはイオングループとイトーヨーカ堂グループしか存在しません。これにヤマダ電機等を加えたとしても、まさに借り手の寡占化が進みました。核テナントが抜けたら後釜はいません。家賃を大幅に下げて残ってもらうしかありません。

日本の不動産へ5000億円投資の新海外ファンド


オーストラリアのマッコリーグループのファンドが今後3年以内に約5000億円を日本の不動産に投じます。欧米の資金を日本円で1兆7000億円(うち出資は4000億円で残りは借入)集め、アジア不動産ファンドを設立し、このうち少なくとも3割を日本に振り向けます。

投資対象はオフィスビル、商業施設、賃貸マンションで、不動産会社やREITにも投資します。

今の日本は「割安に不動産を取得できるチャンスがある」ということです。

(日本経済新聞2008.6.17.)

20年前の不動産バブルを戦ったバブル戦士は、現在の不動産マーケットをじっと見つめています。昔の経験が多少役に立ちそうです。ただバブル戦士も多くが50代以上、「寝たふり」組が多いようですが。

資金調達力がある大手不動産と海外ファンドは新たな資金調達を行い現金を山ほど抱えて、価格急落を待っています。大手REITはここ数カ月で多額の公募増資を行っています。

「やっと大手の時代」。これまでは名前も聞いたことのない新興ファンドに物件を取られましたから。

過去数年で多額の不動産を仕入れた新興ファンド会社にはバブル戦士は皆無のところも多く、イケイケドンドンしか知らない若いプレーヤーばかり。かじ取りは難しいでしょう。

かじ取りをひとつでも間違えると、そこには大手不動産と大手REITと海外ファンドが大きく口を開けて待っています。

資金をたくさん抱えた多数の買い手の存在が前回不動産バブルとの最大の違いです。これら口を大きく開けた買い手がたくさんいますから、前バブルのような壮絶で悲惨な下落相場はないようです。

商品相場の専門家は不動産相場をどうみるか?


絶えず相場で生きているのは、不動産の専門家よりも、商品相場の専門家でしょう。

その商品先物取引大手の岡藤商事(本社大阪)が、その所有する東京支店ビルをダヴィンチに売却しました。そしてその売却したビルに入居したまま家賃を払う方法、つまりリースバックを選びました。

商品相場の専門家は、今が不動産の売り時と判断したようです。興味あるところです。

ちなみに物件の所在地は、東京都中央区新川のキリンビール本社向いです。総額49億5000万円、土地896.5uで33億5000万円、建物15億円です。

容積率は500%。土地部分のu単価を計算すると374万円です。ちなみに隣のビルが公示ポイントであり、その公示価格は平成19年152万円でしたが、平成20年は25%上昇して190万円です。売買価格は公示価格の約2倍ということです。

(日経不動産マーケット情報2008.6月)

ドバイ不動産投資セミナー


一方で週刊住宅新聞社は7月29日に日本の投資家向けの「ドバイ不動産投資セミナー」です。

不動産へのお金は世界を自由に飛び回ります。



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