トピックス20080724




サブプライムローン問題で米国の住宅・商業用不動産/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.7.24.

  • サブプライムローン問題で米国の住宅は
  • サブプライムローン問題で米国の商業用不動産は


サブプライムローン問題で米国の住宅は


月刊不動産流通2008.8月号は「サブプライムローン問題で、今。アメリカの仲介の現場は?」という16ページにも渡る特集。コロラド州デンバーの不動産エージェント5人が一次取得層向け(日本円で2500万円程度)戸建て住宅の仲介の現場を語っています。日本のマスコミで報道されるサブプライム問題はマクロの話ばかりですが、ここでは不動産取引の現場の様子がよくわかりますので、そのまま以下に引用させていただきました。

・サブプライムローン問題は、不動産市場に深刻な問題をもたらしています。現在、金融機関の差押え物件のオークションや、ショートセール(日本での任意売却)が激増しており、特に中級以下のファーストバイヤー(一次取得者)向け価格帯の物件が大変な影響を受けています。

・(ショートセールの物件については、)売らなければ差押さえられてしまいますし、そうなるとその後は与信でひっかかり2年間はローンも組めず、家を買うことができなくなるうえ、家を借りる場合にも影響してきます。

・以前はローン会社に買い手を連れて行くと簡単に書類が作成され審査が通りましたが、サブプライムローン問題後、ローン会社は非常に長い時間をかけて個人情報を集め、買い手の購買能力を厳しく精査するようになりました。30日以上かかることもあります。これは、15年から20年前に行なわれていた審査方法に戻ったということです。

・低所得者向けの物件が出回った時は、この地域でも売り物件が急増しました。昨年の今頃は低所得者向け物件が3万3000件ほどあったと思います。現在は2万7000件までに減少しました。この在庫が2万5000件になる頃には、平常の価格に戻っていき、その後は次第に上昇傾向に向かうものと期待しています。

・以前は、サブプライムローンの他にも、15年ローン、30年ローン…等さまざまな種類がありました。また、セカンダリーマーケットという、普通のローン会社ではない、融資が通らなかった買い手たちに特別に考慮して、物件購入を手助けするというようなローン会社もありました。しかし、そういうものもなくなっています。

・ひどいところでは、ロサンゼルスでマイナス29%という数字が報告されています。一方、地域差もあり、12%、あるいは5%しか落ちていない都市もある。逆に上がっているところもあります。デンバー市の南東にあるパーカー市は高級住宅が多い地域ですが、物件価格が5%ないし10%上がっています。

(月刊不動産流通2008.8月号)

サブプライムローン問題で米国の商業用不動産は


シービーリチャードエリスの広報誌オフィスジャパン2008年夏号には「サブプライムローン問題発生後の米国商業用不動産動向」。西海岸のトップブローカーが商業用不動産の状況について語っています。

・まず、注意しておきたいことは、住宅と商業用不動産とは全く異なることです。サブプライムローン問題は住宅融資に関連して起きた問題です。

・近年の商業用不動産市場における1つのピークは2007年第1四半期にあったと言えるでしょう。…ウォール街での資金調達が一番活発な時期であったでしょう。

・最近の不動産の買い手動向については、確かに慎重になっています。将来の賃料の読みも、以前よりは保守的になっています。ただし、買い手不在の状況というわけではなく、先日もロサンゼルスで6億1千万ドルのポートフォリオ売買がありました。購入したのはREITです。機関投資家については、この2008年前半は、投資及び売却を少々控えている感がありますが。一方、不動産会社は、いまだ積極的です。

・1980年代後半のジャパンマネーの席捲は、まだ皆の記憶に残っています。あの当時は、実需に関係なくどんどん買い漁り、開発し、ロサンゼルスのビジネス街でも空室率はあっという間に30%を超えました。それと比較して、現在の場合は、ファンダメンタルズが健全だと思います。オフィスビルでいえば、新規供給は非常に少なく、2007年は年間を通じて賃料は安定して上昇しており、特にロサンゼルス、ポートランド、シアトルといった大都市でその傾向が顕著です。…また、原料高、労働コスト高などで、差調達価格はますます高くなっていく一方ですから、既存ビルの価格自体が急激に下がるとは思えません。



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