トピックス20080807




建築費高騰・10年ノンリコース・民事再生手続きと過払金/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.8.7.

  • 建築費の高騰と材料価格の高騰
  • 日本でも10年ノンリコースローンが増えるか
  • 消費者金融業者の民事再生手続きと過払金
  • 周辺相場の3分の1以下の新築定借マンション


建築費の高騰と材料価格の高騰


不動産鑑定2008年8月号の特集は「建築費動向と鑑定評価の課題」。実務のプロが現場を語ります。

工事費は材料費と労務費とからなっています。その労務費はほとんど上がっていません。過去バブル時は職人確保のためにいいホテルに泊めて朝晩送迎しましたが、今回はそもそも施工床が減っているのだから、労務費は上がるはずがないようです。それでも一部職種では便乗値上げがあるようですが。

具体的な材料価格として、鉄筋材ならば過去は2万円台にまで下がっていましたが、それが7万円となり、今や11万円といった様子です。電気工事は電線管材が値上がりしマンション電気工事なら1戸毎100万円だったものが200万円近くになっています。

またこれまでは実際に仕事をする職方や材料屋と、発注側デベとの間にゼネコンが立ち価格調整役を果たしていたのですが、価格上昇が限度を超えてしまい調整役の機能を発揮できなくなり、特に電気設備工事業界や鉄筋材鉄骨材業界では職方や材料屋の要求どうりに価格が決まるようになっています。

これら値上がりをきっかけとして、施主とゼネコンとの関係であいまいだった契約関係等がシビアになってきています。

対策としてデベロッパーは、従来のように何社もカラ合い見積もりを取らずに、信頼できるゼネコン1社に計画から図面段階から参画させ共同事業者のような関係を築くケースも増えてきています。

日本でも10年ノンリコースローンが増えるか


ノンリコースローンの貸し手は、それらローンを束ねて証券化して投資家に販売しました。また数百件のローンをバルクで売却することもできます。

アメリカでは投資家層が厚く、様々な投資家がいるので、様々な出口戦略を描くことができます。

これらアメリカでの不動産証券化の典型的スキームに入るのは10年のノンリコースローンです。

しかし日本ではこうした長期のノンリコースローンはほとんど存在しません。多くは3年から5年です。リスクをとる投資家が短期から中期を望む銀行や保険会社に偏っているからローンもそうなります。

従来は国内の銀行保険会社だけで需要がまかなえましたが、新たな資金を取り込む商品づくりが必要なようです。世界的に見れば政府系ファンドや年金、大学等の基金等の新たな資金が存在します。海外資金は依然として日本を目指しています。

それら資金により、現在は絞り込まれている日本のノンリコースローンも復活し、その時はそのノンリコースローンも変わっていくのかもしれません。

(プロパティマネジメント2008.8月号)

消費者金融業者の民事再生手続きと過払金


消費者金融に対する過払金の請求が続いています。3月に消費者金融準大手アエルが民事再生手続き開始をしました。負債総額は231億円債権者数4199名。うち過払い金返還請求が23億円4086人です。この過払い金は和解や判決で確定したものだけです。

過去に消費者ローンを完済した人が過払いをしていれば、アエルに対して過払い金を請求できます。そうするとアエルに対する債権者になります。

そのために完済者40万人に対して過払額の通知をして、債権届け出をするように通知しました。

約1万人が通知してきましたが、電話を受ける東京地裁や弁護士事務所がパンクしました。大半の債権届け出ができないままに6月30日に債権届け出期間が満了しました。このままだと過払い金は置き去りにされかねません。(金融ビジネス 2008年夏号)

周辺相場の3分の1以下の新築定借マンション


住友不動産は品川駅徒歩10分で70年定期借地権マンション「シティタワー品川」809戸の販売を開始します。なんと平均分譲坪単価120万円、周辺相場の3分の1です。平均倍率は30倍以上で最高倍率は50倍と見込まれています。

東京都所有地での都営住宅建替計画にあたり、定期借地で民間に土地を貸し付ける事業コンペによる定期借地権マンションだからです。事業計画の中で分譲条件が定められていたのでしょう。だからこのような安い金額で供給せざるをえないのでしょう。

住民票を移しての居住が条件で、投資や賃貸目的は不可、違約時には買い戻しする特約が付きます。

8月18日までサンプルルーム公開で19日から申し込み登録です。

(日刊不動産経済通信2008.8.4.)



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