トピックス20080821




住宅ローン減税・ウォーク・アウェー・REITへのTOB/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.8.21.

  • 住宅ローン減税は誰のため何のため
  • 米国流ローン踏み倒し「ウォーク・アウェー」
  • REITに対するTOB・M&A


住宅ローン減税は誰のため何のため


住宅ローン減税は借入金額2000万円を上限にして、毎年その1%ないし0.5%の税金を減らす制度です。税金による金利補助といえます。期間は原則最大10年で合計160万円です。この減税制度の期限が今年で切れます。

国土交通省は制度の延長と拡充を求めます。省エネ性能が高い住宅や長期間住める優良な「200年住宅」や、2世帯を対象にした税優遇を求めます。冷え込む住宅市場をてこ入れするのが狙いです。

国土交通省は対象となる住宅であれば2000万円の限度枠が引上げられるようにしようとします。一方で財務省は借入限度引上げには慎重です。

(日本経済新聞2008.8.16.)

国土交通省(旧建設省)には前科があります。

1993年に、5年間だけは特に返済額が少なく6年目からのケースによっては返済額倍増もある住宅金融公庫「ゆとり償還」ローンを推し進めました。

雇用不安となりマンション価格急落の時期に、「住宅政策」としてでなく「景気対策」として「ゆとり償還」を始めました。この無謀な制度はどれ程の真面目な人たちを破産や自殺に追いやったでしょうか。

建設省は確信犯でした。

1998年に「ゆとり償還」ローンはいよいよ5年を迎えます。1997年が山一證券破綻で、1998年は不況のど真ん中でした。この1998年に税制改正をします。

リストラとローンとマイホーム値下がりに苦しむサラリーマンがそのマイホーム売却したら売却損を3年間にわたって給与所得から差し引き(繰越控除し)、値下がりの一部を税金で面倒を見るという、一見サラリーマンにやさしい制度を作りました。

他条件がなければ拍手喝采でしょう。しかし条件として、値下がりマイホームを売却後に新マイホームをローンで購入することが必要だと定めたのです。

これが建設省の目的だったのでしょう。

苦しいサラリーマンに無理やり買わせ建設需要拡大を目指しました。住宅ローン自殺や個人破産増大を覚悟で建設業を救う、人でなし景気対策でした。

薬害エイズの厚生省のように、自殺破産一家離散との直接因果関係は立証できません。でも、やった数は旧建設省の方が多いのではないでしょうか。

ローン減税は建設業界のための景気政策なのか、消費者のための住宅政策なのか。これをはっきりしていただいて、それが景気政策ならば、冷え込む住宅市場をてこ入れするのを狙っても結構です。

もし住宅政策なら、2009年度創設の消費者庁に国土交通省から権限を移してもいいのではないでしょうか。国土交通省から消費者を保護するために。

米国流ローン踏み倒し「ウォーク・アウェー」


「ウォーク・アウェー」と呼ばれる住宅ローン踏み倒しが米国で増えているようです。

住宅ローン負担に苦しむ人が、値下がり後の近隣住宅を新たに購入するために新たな住宅ローンを申し込みます。その住宅ローンを組むことに成功すると、現在住んでいる住宅ローンの返済を放棄します。

「現在の住宅ローンの返済が焦げ付いても、法律上では新たに購入した住宅の差し押さえはできない」。米国の住宅ローンには、ノンリコースローンも多いことから、担保である住宅を金融機関に差し出せば、その時点で金融機関との貸し借りが終了してしまうのです。インターネットでは「ウォーク・アウェー」を指南するサイトも人気のようです。

 (日経ビジネス2008.8.4.)

REITに対するTOB・M&A


スルガ・ゼファー・アーバンとわずか2ケ月間で東証上場の新興デベロッパー3社が破たんしました。

東証REIT指数も底が見えません。特に新興ファンドが運営するREITの置かれた環境は厳しいものがあります。所有する不動産価格に比べてREITは安過ぎるという声も多いのですが、その声は市場の不安心理にかき消されているようです。

「そんなに安いと思うなら買収すればいい」。

ついにREITに対しての初めてのTOB(株式公開買い付け)が行われます。米国投資ファンドがリプラス・レジデンシャル投資法人に対してTOBを実施します。TOB価格は直前値より4割強高いのですが、ファンドは別途にTOB価格より低発行価格の増資等を組み合わせて買い取ります。

このTOBをきっかけに、安値で放置されているREITに対するM&Aがこれから進みます。

(日本経済新聞2008.8.13.)



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