トピックス20080918




保険料割引競争・資金繰り破綻で銀行は・不動産鑑定は大丈夫か/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.9.18.

  • インターネットで保険料割引競争
  • 新興不動産会社の資金繰り破綻で銀行は
  • REITの不動産鑑定は大丈夫か


インターネットで保険料割引競争


インターネットは「貧乏神」です。電化製品なら「価格コム」の価格比較です。ネット経由を主力とする販売店は最安値を絶えずチェックし抜かれたら抜き返します。マージンがゼロになるまで戦いは続きます。つまりインターネットは「貧乏神」です。

モノの価格だけでなく保険料にも波及しました。

ネット専業の生命保険会社としてはじめて営業を開始したのは2008年4月のSBIアクサ生命です。

それまではオリックス生命が「激安生保」と言われていたのですが、期間10年30歳男性保険金2000万円なら、オリックス生命3280円、SBIアクサ生命3060円となりました。

大手生保は保険料をなかなか公開しません。手元資料でアリコジャパン「無配当平準定期保険」は同条件で4760円でした。各大手もこのくらいでしょう。

翌月2008年5月に2社目のネット専業生保のライフネット生命が営業開始します。先行するSBIアクサ生命より更に安い保険料をだしてきました。同条件で2406円です。大手生保の半値でしょう。

インターネットユーザは価格に敏感です。少しでも高ければお客は来ません。

SBIアクサ生命は10月から高額割引(高額といっても死亡保険金2000万円以上です)を開始します。これによりライフネットを抜き返し、最も安い保険料、2360円となります。

ライフネット生命はどう対応するのでしょうか。

大企業にとってのインターネットは稀に「福の神」のこともありますが、基本的には「貧乏神」です。大企業生保はこの消耗戦には加わらないでしょう。

さて、金融庁は保険比較促進のため「保険商品の販売勧誘のあり方に関する検討チーム」を発足させ、生命保険協会等は公開討論会を繰り返してきました。

その結論なのでしょうか、生命保険協会のサイトに「生命保険かんたんナビ」が登場しました。

「定期保険」を選ぶと会社ごと商品名が表示されますが、それをクリックすると各保険会社のホームページに飛ぶだけというもの。金融庁「検討チーム」の結果がこんな程度のものに?。「貧乏神」とは付き合いたくないようです。

それにしても現状はひど過ぎます。「比較以前」です。保険料の公開すらしません。消費者向けに商売をしたいのなら値段ぐらいは公開すべきでしょう。

新興不動産会社の資金繰り破綻で銀行は


不動産会社の破綻が続いています。利益を出しながらも銀行が資金を出さないための資金繰り倒産です。9月の中間決算を控え、何が起きてもおかしくない状況です。日経ヴェリタス2008.9.14.での日経専門記者による座談会です。

「資金繰り破綻が一件あると、銀行は似たような条件の融資先がないか一斉に点検する。最近はこの作業がものすごく増えている。………新規融資のハードルは高くなる一方だ。新興不動産向けは、回収見込みがよほど高くないと難しい。」

「中小REITにとっては銀行に物件を差し押さえられ、上場廃止になるというのが最悪のシナリオだ。………そうした事態をさけるために、REITの解散に踏み切るところもあるかもしれない。」

REITの不動産鑑定は大丈夫か


また同じく日経ヴェリタス2008.9.14.で不動産鑑定士へのアンケートです。

「J−REITへの投資に魅力を感じるか」に対しては、「魅力を感じない」「あまり魅力を感じない」が61%です。なんで魅力を感じないかの理由について「鑑定価格が信頼できない」とのコメントだとか。これが不動産鑑定士のコメントなのです。

証券取引等監視委員会は6月にREIT運営会社のプロスペクトへの処分勧告をしています。

「…利害関係者からの取得となる…不動産の鑑定評価を依頼するに際し…売主の売却希望価格と同額以上で概算評価額の算定をするよう依頼し…概算評価額が売主の売却希望価格に必ず到達するよう、特段の働きかけを行っていた。」

国土交通省はこれを受けて9月5日に、不動産鑑定業者としての三井不動産販売と同社所属の不動産鑑定士等2名の処分を発表しました。

「…鑑定評価書は、鑑定評価額の決定等に係る不動産鑑定士としての判断やその妥当性の根拠等が示されていない等、記載の脱漏が認められる。それ故、鑑定評価書の作成にあたって、専門家としての注意が払われていたものと認め難いこと…」



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