トピックス20080925




新価値賃貸・ハウスシェアリング・REITの賃貸住宅/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.9.25.

  • 「新価値」賃貸集合住宅…新ライフプラン提案型
  • 都市再生機構のハウスシェアリングは260件
  • 全964戸の民間賃貸住宅の入居者募集中
  • REITの賃貸住宅は東京で安定稼働


「新価値」賃貸集合住宅…新ライフプラン提案型


賃貸住宅は増え続け競争が激しくなっています。日経アーキテクチュア2008.9.22.は「『新価値』賃貸集合住宅」の特集です。個性を前面に押し出して競争に勝っていく賃貸住宅を紹介しています。

ケース1「一人でこもりたい!隠れ家のあるワンルーム」…ワンルームの空間にベッドも入りそうな大きな箱をつくりつけます。箱の下に空間が残りいわば中二階。箱が一人でこもる隠れ家です。箱は「家具」なので容積率対象外。相場賃料より1割高です。

ケース2「堅苦しいエコはイヤ!16戸16様のテーマ型プラン」…東京電力の省エネ住宅ですが全16戸違う間取りで「サイクリング」「リラックス」「キッズ」といったテーマが与えられ堅苦しくありません。

ケース3「狭くて何が悪いの?8.4uの超都心生活」…8.4uとは約5畳。ここにトイレと洗面台とシャワー室を置くと残るのはベッドスペースだけ。入居する50歳男性は、ここに50型のテレビを置き、週末は別荘暮らしです。銀座徒歩圏、全16戸中9戸が10u未満で、募集から2-3週間で満室です。

ケース4「玄関なんかいらない!大型リフトが目の前にある暮らし」…ワンフロアに36uスタジオタイプ2戸で、それぞれに27人乗りリフト(エレベーター)が直結しています。リフトのドアは前後二つあり各部屋専用です。そのため共用廊下も玄関もなくいきなり部屋の中。自転車もバイクもカヌーも自由に部屋まで持ち込めます。賃料は相場の3割高です。

都市再生機構のハウスシェアリングは260件


都市再生機構はハウスシェアリング制度を開始して4年になります。「血縁に基づかない共同入居等のニーズへの対応を図る」として閣議決定までされて始まった制度です。

親族以外の単身者同士で入居する制度で、現在534団地が対象になっています。

当初は高齢単身者が友人同士で住むケースを想定したようですが、実際にはほんのわずかで、06年10月での60代同士での入居はわずか4%です。

申込件数は全260件でそのうち30代未満が117件になっています。家賃を折半し割安に都会生活を満喫するタイプと、安さを追及し地方の物件をシェアするタイプに大別できるそうです。

(住宅新報2008.9.23.)

都市再生機構は昔の住宅公団です。かつては新宿河田町や港区汐留に超大型高級賃貸住宅をつくりましたが、残念なことに自ら高級賃貸を埋めるノウハウがありません。悲しいかな民間不動産会社に高層階を駆体のままのスケルトン貸ししたこともあります。それ以降様々な工夫をするようになりました。

全964戸の民間賃貸住宅の入居者募集中


三井不動産などによる東京芝浦の芝浦アイランドの賃貸が竣工しました。JR田町駅から徒歩5分の民間最大級の地上48階総戸数964戸の賃貸住宅です。37uから247uで賃料は13.9万円から180万円です。20万円台が最多です。3月から入居者を募集し、現段階で総戸数の3割強の契約を得ています。

20万円台中心の全964戸の賃貸住宅を埋めるのはさぞ大変だろうと思いきや、ここに隣接する全871戸賃貸の賃貸は、何と満室稼働中です。(週刊住宅2008.9.22.日刊不動産経済新聞2008.9.17.)

REITの賃貸住宅は東京で安定稼働


REIT(不動産投資信託)の公表データをもとにその賃貸住宅の運用状況を調べると平均稼働率は94%になっています。24投資法人920物件の集計結果です。

物件の所在は東京・神奈川・千葉・埼玉で75%です。そして35u以下が物件数の50%を占め、55u以下で80%近くを占めます。

つまり物件数ベースでみるとREIT物件の大半は面積55u以下なのです。(なお総面積ベースでみると35u以下で40%弱、55u以下で60%強です。)

物件数の多い東京23区での直近決算データによるNOI(償却前純収益)利回りは大半の物件で4%から6%に収まっており、23区内では1坪賃料は1万円台前半になっています。

東京に関しては人口流入と世帯分離が続き、供給過剰が心配されつつも賃貸住宅への需要は当面続くようです。賃貸住宅市場は安定的ですから、景気変動によりオフィス市況に大きな変化が起きれば投資先として見直しの機運が高まりそうだ、と記事は締めくくられています。

(日経不動産マーケット情報2008.10月号)



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