トピックス20081002




メガバンクの引き際・CMBSレンダー・不動産の本格回復/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.10.2.

  • メガバンクの引き際の鮮やかさ
  • CMBSレンダーとBSレンダー
  • 不動産の本格回復は遠くない?


メガバンクの引き際の鮮やかさ


破綻したアーバンコーポレーションへ融資した金融機関はどのように変わっていったでしょうか。

2年前の06年3月期の短期借入金は、1位新生・2位みずほ・3位三菱。1年以内長期借入金は、1位みずほ・2位三菱・3位信金中金、長期借入金は、1位みずほ・2位りそな・3位広島。

破たん直前期08年3月期の短期は、1位広島・2位東京スター・3位ウェストエルビー。1年以内長期は、1位広島・2位広島県信連・3位東京スター、長期借入金は、1位広島・2位横浜・3位関西アーバン。

みずほも三菱東京UFJもあっという間に逃げ去り、消え去りました。メガバンクの引き際の鮮やかさは感動的ですらあります。

さて広島銀行は破たん時に128億円を与信しており未保全の44億円が焦げ付きます。「気がついたらメインにされていた」のが広島銀行です。

(週刊東洋経済2008.10.4号)

銀行との対応に注意しないといけない時期になっています。銀行員の「必要ならまたお貸ししますから」を信じてはいけないというのが10年前、1997-98年の銀行による貸しはがし時代の教訓です。この言葉を信じてどれほどの中小企業が破たんしたか…。

CMBSレンダーとBSレンダー


新興上場不動産会社の破綻が続いていますが、みな資金繰り倒産です。融資が付きません。

不動産向けのノンリコースローンの貸し手にはCMBSレンダー(貸し手)とBSレンダーとがいます。

CMBSレンダーとは貸付債権をCMBS(商業用不動産担保ローン)に組成し証券化して売ってしまいます。貸付債権を自己勘定で保有しません。

BSレンダーは貸付債権を自己のBS(貸借対照表)上の貸付債権として自己勘定で保有し続けます。

国内の銀行等はBSレンダーです。危険度がある事案の融資には慎重にならざるを得ません。一方で外資系を中心とするCMBSレンダーは売ってしまいますからメザニン(優先度が劣後するためにリスクが高い)ローンも気楽に貸せます。

今はCMBSマーケットそのものが収縮し、メザニンを中心としてCMBSレンダーの資金供給が日本で止まっています。その結果として私募ファンドのリファイナンス(借り換え)が困難になっています。

個人の不動産投資への融資は長期のものも多いのですが、ファンドのノンリコースローンは5年程度が普通で、短いと3年です。次々リファイナンスがやってきます。(週刊東洋経済2008.10.4号)

不動産の本格回復は遠くない?


「日本のファンダメンタルズはしっかりしているし、不動産はファイナンスが苦しいだけで海外からの資金もあるし、不動産は収益還元で値段がつくようになったのだから値下がりしたら資金豊富な大手不動産会社がごっそり買いにはいるはず…だから本格回復は遠くない」という意見も多いようです。

かつての土地神話時代の土地は上がりっぱなし、その後は下がりっぱなしでした。

日本の不動産ビジネスも米国同様にサイクルビジネスになったようです。不動産は値上がりして天井をうち、値下がりし底をうち、値上がりに転じます。だからサイクルです。今は日本の不動産ビジネスがサイクルビジネスになって初体験の価格反転期のようです。絶好の買い場が近いように見えます。特にバブルを知らない40代までは積極的のようです。

「『昭和バブルの教訓』…さて不動産が値下がりを始めるとどうなるでしょうか。

昭和バブルのときは、多くの人が『大きな損を確定したくない』の一念で少しずつ値下げしましたが、売れません。弱気相場になると価格が一気に下がります。誰かが思い切った投げ売りをすると、その価格が市場での標準になり、更に大きく下げないと売れません。誰より早く誰より思い切った価格で投げ売らないといけませんでした。

下がる前に下げるというのが昭和バブルの教訓です。当初の下落中は買う人がいました。強気のプロも買いました。以前の価格水準が頭に焼きついていて思わず買いたくなりました。売る側からはそんな買い手がいるうちでした。更に下がると買い手はいなくなりました。損切りしたプロは生き延び買いに入ったプロが破綻しました。

底打ちが見えないうちは買ってはいけないというのも、昭和バブルの教訓です。」

(バードレポート2008.1.28号)



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