トピックス版2008.11.20.




一括借上契約1戸15万円・投資対象底地・生保と遺言信託/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.11.20.

  • 一括借上契約の権利の対価1戸15万円
  • 不動産投資対象としての底地・不適合物件
  • 生命保険会社が遺言信託の取り次ぎ開始


一括借上契約の権利の対価1戸15万円


広島で約1万戸の賃貸マンション一括借り上げをしていたキョーエイ産業が民事再生法申請です。

その一括借り上げ事業を東京のアムス・インターナショナルが引き継ぐことになりました。現時点で一括借り上げを引き継ぐことが決まっているのは1割の1000戸です。残り9000戸、約800人のオーナーとはこれからの交渉になります。

譲渡価格は3億円です。興味深いのはその3億円の内訳です。引き継ぎが決まった1000戸の譲渡契約分に対して1億5000万円、それ以外は残りの物件の交渉権ということです。

つまり確定分は1戸当たり15万円(=1.5億円÷1000戸)、交渉権は1戸あたり1.7万円(=1.5億円÷9000戸)ということです。

また民事再生法申請時に未払いとなっていた家賃は、キョーエイ産業とオーナーとの話し合いであり、アムス・インターナショナルは一切関知できないという立場を貫きます。

(全国賃貸住宅新聞2008.11.10.)

不動産投資対象としての底地・不適合物件


9月にケネディクスがドイツの投資家向けに、商業施設を運用対象とする私募ファンドを組成しました。運用資産は9物件280億円。この9物件中で3物件が商業施設の「底地」です。

2008年1月から事業用定期借地権は最長50年になりましたが、それまでは20年でした。その期間20年までの底地が数は少ないものの流通しています。

地方のロードサイド型店舗だと敷地面積や立地の関係から底地価格で10億円から20億円のものが多いようです。

地代水準はスーパーマーケットなら月坪1600円程度、物流施設なら700円程度です。価格はこれを基準に収益還元ではじき出されますが、賃料が高い場合には路線価とかけ離れて高い金額になってしまうので更地価格も勘案して算出するようです。

「路線価+純収益何年分」という計算法もあるようです。5年だと「路線価+純収益5年分」です。何らかの事情で5年後に売却したとしても更地売却すれば投資元本は回収できます。つまり底地価格の方が更地価格より高くなることにもなるのです。

藤沢市辻堂の湘南モールフィルの底地は68億円で東急リアルエステート投資法人、千葉市稲毛区のフレスボ稲毛の底地は42億円で森トラスト投資法人、大阪府泉南郡のりんくう羽倉崎プラザの底地はジョイント・リート投資法人が46億円、鳥栖市のジョイフルタウン鳥栖の底地は31億円でフロンティア不動産投資法人が、それぞれ取得していました。

北米や豪州では、底地の流動性が高いことから、安定性の高い低リスク投資とみられているようです。(RMJ2008年11月号)

「再築不可の高利回り物件に、無借金で投資しませんか」…融資を頼みに利回りを上げるハイレバレッジではなく、ノンレバレッジ・フルエクイティによる投資です。

不適合物件なら金融機関は融資を出しませんから利回りは高くなります。再建築不可のアパートや戸建てでは500万円台で経費を含めたネットの利回りが20%あるような物件は少なくないとのことです。

業者向けに物件探しのチラシを1本出すと数十の情報が集まるそうです。(2008.11.4.住宅新報 シェア・東秀信社長へのインタビュー記事)

生命保険会社が遺言信託の取り次ぎ開始


遺言信託は土地信託のような法律上の「信託」ではありません。遺言書について信託銀行を信じて託すだけのものです。そして信託銀行はこの遺言信託だけでなく遺産整理業務を行うことができます。

2008年3月に保険業法施行規則が改正になり、保険会社に対してこれら信託業務の取り次ぎが認められるようになりました。

プルデンシャル生命が年間に支払う死亡保険金件数は3000件です。プルデンシャル生命は中央三井信託銀行の委託を受け、同社ライフプランナー3000名余が契約者に対して遺言信託・遺産整理業務の取り次ぎ業務を開始します。

生命保険と遺言信託は極めて相性のいい業務です。考えてみれば、これまで保険会社が遺言信託業務の取り次ぎをしていなかったことが不思議なくらいです。資産家に対する生命保険の提案は、保険と遺言書と遺言信託とがワンセットになりそうです。

(保険情報2008.11.14.)



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