トピックス版2008.11.27.




相続税税務調査・建築士重説・REIT違約金支払い/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.11.27.

  • 相続税の税務調査は増加、申告漏れ割合は下落
  • 建築士の重要事項説明スタートで報酬額明示
  • REITが違約金支払い、銀行に担保提供
  • REIT間の攻守の差が鮮明に


相続税の税務調査は増加、申告漏れ割合は下落


 国税庁が公表する「資産税事務処理状況表」によると相続に対する相続税調査件数が増えています。 相続税の税務調査件数全体は4年間に約10%増加していることになります。一方で調査完了件数に対する申告漏れ件数の割合は下落しています。

(納税通信2008.11.17)

さて相続税申告数が増えたのであれば同じ割合で調査数が増えるということも理解できます。そこで国税庁のホームページから相続税申告件数を調べて、ひとつの表にしてみました。

   15年  16年 17年 18年

調査計(件)   12791 13760 14218 14061

申告数(件)   44438 43488 45152 45177

申告漏割合(%) 87.22 86.44 85.23 80.61

相続税の申告数は1.6%しか増加していませんが、相続税の調査件数は9.9%増加しています。15年での「調査数/申告数」は28.78%でしたが18年には31.12%に上がっています。つまり相続税申告に対して調査対象になる割合が増えているのです。

そしてその分だけ申告漏割合が減ってきている、つまり調査しても申告漏れがないものが増えてきている、ということのようです。

建築士の重要事項説明スタートで報酬額明示


11月28日に改正建築士法がスタートします。これにより重要事項説明制度が始まります。設計や工事監理契約の締結前に、建築主に対して重要事項について書面を交付して説明することが必須になります。不動産売買に先立って宅建主任者によって行われる重要事項説明と位置付けは同じです。

重要事項の内容は、作成する設計図書の種類、工事と設計図書との照合の方法等当然なものもありますが、ここに報酬額を明示するということが加わりました。ここには具体的な金額とともに支払時期や回数を記載することになります。重要事項説明の段階で報酬額が確定できていない場合でも、一定の根拠に基づいて目安となる金額を記載することになります。「未定」や「実費」との記載は不適当となるようです。

これに合わせて、見積もりをしやすくするために国土交通省告示による業務報酬基準の改定が進められています。(日経アーキテクチュア2008.11.24.)

REITが違約金支払い、銀行に担保提供


ニューシティーレジデンシャル投資法人の破たんに伴いREITを見る目が厳しくなってきています。

日本レジデンシャル投資法人は横浜でマンション117億円を取得予定でしたが、取得を断念し20%に相当する23億円の違約金を支払うことになりました。金融機関の不動産関連における新規融資姿勢に厳しさが増したことが理由なのでしょう。

(同社プレスリリース2008.11.18)

そして同日付の別の同投資法人の別のプレスリリースは「担保提供の申し入れに関するお知らせ」。

「本投資法人は当該借入金の貸付人に対し『担保提供を行う旨』を申入れを行うとともに、当該申入れに関する協議を開始」とあります。

同社の借入金800億円余(同社HP)のすべてが無担保無保証です。自ら進んで担保提供することで生き残りにかけます。まさに瀬戸際なのでしょう。

ムーデーズはBaa3をBa2に引き下げたうえで、更なる引き下げ方向で見直しています。銀行は確実に回収可能となり投資家はいよいよ救われません。

REIT間の攻守の差が鮮明に


2008年1-月のREITの不動産売買状況です。

日本ビルファンド法人は取得7件売却2件で差し引き844億円買い越し、野村不動産オフィスファンドは取得14件売却ゼロの差し引き776億円買い越し、ジャパンリアルエステイト687億円買い越し、森ヒルズリート688億円買い越し。

DAオフィス取得なし売却5件314億円売り越し、ニューシティ取得なし売却7件129億円売り越し、ジャパンエクセレント94億円売り越し。

資本力あるスポンサーがいるREITと新興REITで大きな格差が付いてきています。資本力あるREITはいまの不動産市況のなかで積極的に買いに入っているようです。

銀行に担保提供する日本レジデンシャルは年初までは積極的に買いだったようで、取得2件売却2件で97億円の買い越しです。売り越しではありません。

(日経不動産マーケット情報2008.12.)



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