トピックス版2008.12.4.




在庫マンション政府買い取り?・REITの減損処理/トピックス版  



バードレポート・トピックス版2008.12.4.

  • REITや在庫マンションの政府買い取り?
  • REITの減損処理と税務特例
  • 競売価格の設定は慎重に


REITや在庫マンションの政府買い取り?


政府設立の銀行等保有株式取得機構は、銀行による持ち合い株式解消のために大量の株式が一時に市場にあふれることでの株式相場下落を回避するための受け皿として2001年に設立されました。銀行が保有する株式を買い取りました。

さて厳しい金融情勢下でこの銀行等保有株式取得機構による株式買い取りの再開が検討されています。

不動産証券化協会は、REIT市場の再生に向けた施策として、銀行等保有株式取得機構によるREIT投資口の買い取りを要請しています。

地方銀行などが保有するREITを機構が取得することで、投資口価格の下支えを目指します。

銀行保有「株式」を買い取るのなら、銀行保有「REIT投資口」を買い取ってもいいのではないか、ということです。

(日刊不動産経済通信2008.11.27.)

日本住宅建設産業協会の神山理事長は、景気・雇用対策として、政府与党に対し、マンション在庫の買い取りを想定した、政府による不動産買い取りの枠組みづくりを提言要望しました。

政府が不動産業種からマンション在庫など、流動性が低下した不動産を買い上げることで、内需の柱である住宅・不動産市場の下支えを効果につながる、と提言しています。

(日刊不動産経済通信2008.12.2.)

かつて銀行等保有株式取得機構設立に際しては「銀行だけを救済するのか」という声もありましたが、「株式持ち合い解消」には必要となりました。今回のREITについては「価格下支え」と「地銀救済」に必要ということのようです。

さて、日本のマンションデベロッパーもアメリカの自動車業界並みに政府依存となるのでしょうか。マンション在庫についての、国に買い取ってほしいとの要望が始まりました。

REITの減損処理と税務特例


REITは法人税非課税であることで高利回り配当が可能になっています。その非課税のためには「税務上の利益の90%以上を配当する」という条件があります。

注意すべきは「税務上の利益」と「会計上の利益」は違うということです。

さて東京グロースリート投資法人が2007年8月に青森県八戸市で取得した物件は2008年6月末でのNOI利回りはわずか2.9%です。鑑定評価額が大幅減になる可能性があります。

大規模商業店舗にもメインテナントの退店や家賃の幅値下げがあります。収益還元価格で考えればテナントの解約や賃料大幅値下げはそのまま減損処理に結びつきます。

(プロパティマネジメント2008.12.)

REITの当期利益の平均は24億円です。

ここでは当期利益を20億円としましょう。

保有不動産価格が大幅下落すると、会計上において減損処理をしなくてはいけません。つまり売却損でなく、値下がり損を計上しなくてはいけません。もしも6億円の物件が半値になって、3億円の減損をするとどうなるでしょうか。

会計上の利益は17億円になってしまいます。17億円全額を配当すれば「会計上の利益の100%を配当する」ことになります。しかし減損、つまり値下がり損3億円は、普通なら税務上の損金にはなりません。会計上ではなく、税務上の利益については17億円ではなく20億円のままです。17億円の配当では「税務上の利益の90%以上を配当する」という条件をクリアできなくなります。それに減損処理をしなければ公認会計士が「ダメです」と言うでしょう。

解決法のひとつは減損が必要な不動産は決算前に売り払うことです。値下がり損は税務上の損金にはならなくても、売却損は損金になります。そうすれば上記の例なら税務上の利益も17億円になります。

競売価格の設定は慎重に


東京地裁の競売対象物件ではマンションの割合が高く、築年数の浅い物件に人気が集まります。

11月20日改札では新宿線菊川駅徒歩4分、築12年19坪のマンションに26本の入札が集まりました。

売却基準価格1876万円で落札は2364万円です。上乗せ率約26%です。今年上半期の平均上乗せ率は41%、今回のように大量の入札があっても落札価格はより慎重になっています。

(週刊住宅2008.12.1.山田純男氏)



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