トピックス版2009.2.19




日本生命VS日本郵政ビル対決・競落価格/トピックス



バードレポート・トピックス版2009.2.19.

  • 日本生命VS日本郵政 ビル対決
  • キャシュバック型の預金連動住宅ローン

  • 築2年高級タワーマンションの競落価格


日本生命VS日本郵政 ビル対決


東京駅前に日本郵政が保有する東京中央郵便局跡地の計画が決まりました。現在の建物を一部保存しつつ、地上38階の高層ビルに建て替えます。建物内部には国際カンファレンスセンターやミュージアム施設を配置するほか、南北に抜ける自由通路を設け、東京駅と有楽町駅の歩行者ネットワークを向上させます。(日刊不動産経済通信2009.2.9.)

有楽町から丸の内ビルに通じる丸の内仲通りは素晴らしい街並みです。煉瓦敷きの道路と広い歩道、立ち並ぶブランドショップ、数多くのモニュメント、絶えることのない花、夜のイルミネーション。

三菱地所が心を注いだ素晴らしい街路です。他社のビルも協力します。明治安田生命本社ビルにはティファニーが入り、広いエントランスを公開します。通りは遊び感覚いっぱいの新丸ノ内ビルへ続きます。

日本郵政のビルができれば、仲通りから丸の内ビルを経て東京駅へと回遊できます。東京駅駅舎も昔の姿へとの保存復元工事を進めていますし、素晴らしい散歩道が出来るでしょう。

しかし残念なのは、4年前に日本郵政の向かいで竣工した日本生命の本社ビル(日本生命丸の内ビル)です。丸ノ内ビルと東京駅を結ぶ地点にあるのに、有楽町からの人の流れはここで途絶えてしまいます。

東京駅前という立地にかかわらず、商業施設は地下にコンビニ一軒だけという、コンクリートの巨大な箱をドデンと作ってしまいました。筆者は竣工当時にこのビルを見て悲しくなりました。

日本の顔である東京駅の駅前はどうあるべきといった哲学は「当社には関係ない」のでしょう。東京駅の駅前で周辺を見回すとそれを実感できます。

東京近郊の駅前には農家が税金対策で生産緑地指定をした農地がかなりあります。駅前で評価が高いからこそ緑地指定で税金を減らします。近隣住民にとって駅前は農地のままとなり、地域は発展しません。日本屈指の大企業が似たようなことを東京駅でやりました。「土地は私有財産だから自由だろ」。

土地基本法は「土地については公共の福祉を優先させるものとする」「土地は、その所在する地域の自然的、社会的、経済的及び文化的諸条件に応じて適正に利用されるものとする。」と定めます。

これにはずれたなら、日本生命では本社ビルの存在がコンプライアンス(法令等遵守)違反です。

日本生命が果たさなかったことを日本郵政が果たしてくれそうです。後の人たちは向かい合う二つのビルをどう評価するようになるのでしょうか。

キャシュバック型の預金連動住宅ローン


荘内銀行がキャシュバック型の預金連動住宅ローンについて国税局に問い合わせ、回答を得ました。

住宅ローンと普通預金を両建てにすると、「普通預金残高×(住宅ローン金利−普通預金金利)」を、契約者に翌月キャシュバックします(普通預金残高は住宅ローンの50%限度、他に口座管理手数料を控除)。普通預金残高部分についてローン金利をキャシュバックし、実質的に金利ゼロにするというものです。

仙台国税局は、単に金利優遇商品に過ぎないとして、税務上では貸付利息の割戻であるために利用者への所得税の課税対象にはしないと回答しました。

(税務通信2009.2.16.)

住宅ローン3000万円で普通預金1000万円ならば金利支払い対象は2000万円の部分だけです。繰り上げ返済と同じ効果が生じます。しかし繰り上げ返済と違い必要時に普通預金の取り崩しも可能なのでしょう。さらに所得税住宅ローン控除の対象額は2000万円でなく3000万円のままです。税金メリットです。

東京スター銀行は住宅ローンと預金の両建ての場合には金利を直接減額する仕組みで先行し人気を集めています。特許の関係で他銀行の追随は容易ではありません。しかし、いよいよ仕組みを工夫して、追随する銀行が現れそうです。

築2年高級タワーマンションの競落価格


東京四谷で2007年5月竣工で総戸数295戸の高級タワーマンションが東京地裁で競売されました。

中古流通市場では分譲当時の価格(専有1坪あたり350-500万円)を上回っているものもあります。

競売物件は5階17坪。売却基準価格3090万円に対し入札26本と人気です。残置物はなく、きれいな状況のようです。しかし上乗せ率はあまり高くはなく落札価は3870万円。滞納管理費を考慮した価格は専有1坪230万円となります。分譲価格に比べかなり低いものです。(週刊住宅2009.2.16.山田純男氏)



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