トピックス版2009.3.5.




空室率は何年振りに・家賃は下がるのか・媒図氏の住宅裁判/トピックス



バードレポート・トピックス版2009.3.5.

  • オフィスビルの空室率は何年振りに…。
  • 空室率は5%で家賃は下がるのか
  • 赤白ストライプ柄の媒図かずお氏の住宅裁判
  • 不動産学は「宇宙不動産学」へ


オフィスビルの空室率は何年振りに…。


2008年12月末のAクラス(優良)ビルの空室率。東京23区では3.5%(3ケ月前は2.5%、1年前は1.2%)と、4年振りの3%台。大阪でも3.3%(3ケ月前は2.5%、1年前は0.7%)と、3年半振りに3%超。

また大阪の全クラス平均の空室率は7.2%(3ケ月前は6.6%、1年前は5.7%)で2年半振り7%超、名古屋の全クラス平均の空室率は8.3%(3ケ月前は7.7%、1年前は6.3%)で3年9ケ月振り8%超。

札幌は新築ビルに空室目立つが、2009年は新規ビル供給なし。仙台と横浜は立地条件劣るビルで空室率上昇し、2009年は大量供給。福岡は2008年に12年振りの大量供給となり2009年も同期規模の供給が見込まれている。

(みずほ証券 Real Estate Market Report 2009/2)

空室率は5%で家賃は下がるのか


オフィスビルで5%という空室率は満室稼働を想定する際のテナントの入替にともなうタイムラグ期間の空室率に相当します。

10階建てビルで1フロア1テナントとして、年に1社テナントが入れ替わり、次のテナントが入居するまでの期間を半年とすると、年平均空室率は5%です。だから空室率5%では家賃は下がりません。

空室率が5%を超えて、さらに上昇すると「賃料を多少調整しようかな」という気分になるようです。

ちなみにニューヨークでは賃料が下がり出す水準は空室率12%を超えるあたりだそうです。

注意すべきは率だけでなく面積です。空室率10%だった1994年当時の総貸室面積は750万坪ですから75万坪の空室がありました。現在の総貸室面積は1000万坪ですから7.5%で同じ75万坪になります。

(月刊プロパティマネジメント2009.2月号)

赤白ストライプ柄の媒図かずお氏の住宅裁判


「まことちゃん」や「漂流教室」で有名な漫画家の媒図かずお氏のテーマカラーは赤と白のストライプ柄です。すでに長野県には赤と白のストライプ柄の別荘をお持ちですが、今般、東京都武蔵野市の閑静な住宅地に同じ柄の自宅を建築しました。写真でみると確かに目立ちます。設計施工は住友林業です。

近隣住民2名が、景観利益や平穏に生活する利益を侵害するとして、外壁の撤去などをもとめる訴訟を起こしましたが、東京地裁は2009.1.28.に住民の請求を棄却しました。

判決の趣旨です。(1)建築地一帯に建築協定などの取り決めはないし、居住者に色彩に関しての、法律が保護する景観利益はない。(2)赤白の外壁は目立つものの景観の調和を乱すとまではいかない(2)建築地の第一種住宅専用地域において色彩への配慮は公の秩序として確立していない。

(日経アーキテクチュア2009.2.23.)

不動産学は「宇宙不動産学」へ


日本不動産学会会長で日本大学教授の三橋博巳氏の寄稿には、気宇壮大になれます。

「将来は地球環境の視点から、地球自体を不動産として、さらに宇宙を不動産として考えることが必要である。宇宙基本法も制定され、わが国でも、宇宙政策が09年から始動する。…近い将来には宇宙空間の利用が広く実現していくだあろう。よって、宇宙開発における月面基地や火星などの宇宙空間の利用や配置の在り方など諸問題の解決は、人類にとって重要な課題になると思われる。これらは近い将来の不動産学の大きなテーマであり、取り組んでいく必要があると考えている。」

(月刊不動産流通2009.3.)

インターネットでは、月の土地が売りだされていました。「月の土地…好評分譲中」のバナー広告をクリックすると、「ホワイトデー限定商品」。月の土地権利書にメッセージカードがついて5850円から。面積は1エーカー(約4000u)?。義理チョコのお返しは月の土地です。火星と金星も売っていました。「月の土地」で検索するとたどり着きます。

宇宙条約では、国家の所有は禁止ですが個人には言及されていないそうです。そこである人がサンフランシスコの行政機関に所有権の申し立てたところ受理されました。月の権利宣言書を作成、国連、アメリカ合衆国政府、旧ソビエト連邦にこれを提出しましたが、異議申し立てが無かった為、「月の土地」を販売し、権利書を発行するという「地球圏外の不動産業」を開始されたそうです。

現実経済は先を行っている(?)ようです。



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