トピックス版2009.3.19.




担保不動産の任売新制度・賃貸仲介会社への広告料は高騰/トピックス



バードレポート・トピックス版2009.3.19.

  • 担保不動産の任意売却の新制度がスタート
  • 税制改正法案が国会を通過しないとどうなるか
  • 賃貸仲介会社への広告料は高騰の気配


担保不動産の任意売却の新制度がスタート


「買い手が見つかった場合に抵当権第1位の者が同意すれば、ほかの担保権者が一ケ月以内に競売の実施を求めたり、5%以上高い価格での買い取り先を見つけない限りすべての抵当権を外せる仕組み」   

「任意売却に同意しない担保権者がいた場合、抵当権第1位の者は裁判所に全担保権の消滅許可を申し立てできるようにする。裁判所は1カ月以内に競売の要求がなければ担保権消滅を許可。売却額は担保に基づき配分される。」

自民党司法制度調査会は今国会で議員立法により、この担保不動産売却の新制度を成立させる方向です。

(日本経済新聞2009.3.17)

担保不動産の処分に際して問題となるのは後順位の担保権者でした。無剰余でも抵当権が残れば実務上不動産は売却できません。担保を抹消するには競売にするか、ハンコ代を払うしかありませんでした。

従来は旧てき除や現行の抵当権消滅請求のように、いきなり所有権を移し、その買受人が担保抹消の請求をするという、かなり乱暴な仕組みしかありませんでした。新制度は一部では「民間競売」ともいわれ議論されてきた制度で、乱暴な仕組みであることは同じにせよ、使い勝手がよくなりそうです。

(バードレポート2008.6.9参照)

後順位抵当権者の様子を見ながらの、売主と買主と第1順位抵当権者との交渉は複雑なものになりそうです。担保不動産売却の実務は変わります。

税制改正法案が国会を通過しないとどうなるか


昨年3月末に税制改正案が国会を通過せずに、ガソリン税暫定税率問題が生じました。また3月末です。同じことがおこるのでしょうか。

昨年は「国民生活等の混乱を回避し、予算の円滑な執行等に資するための租税特別措置法の一部を改正する法律」という長い名前の法律(「つなぎ法案」)を3月31日に国会通過させ、一部法案だけ1ケ月ないし2ケ月延長させました。

今年、税制関連法案が国会を通過しないと、不動産関連でいろいろ影響がでてきます。当面の問題は土地売買による登録免許税です。現行法での税率は平成20年度が1.0%で21年度が1.3%になるとなっていますが、改正法によって21年度も1.0%に据え置くことになります。同様に土地の信託登記も0.25%になるところを0.2%へ据え置きます。

また株式公開買い付け(TOB)へのみなし配当の扱いも期限切れで、4月以降のTOBする側の企業はみなし配当の源泉徴収義務が生じてしまいます。

今年はちゃんと国会を通過するのでしょうか。つなぎ法案が登場するのでしょうか。登録免許税が昨年のガソリン税のようになるのでしょうか。

(T&Amaster2009.2.23.)

賃貸仲介会社への広告料は高騰の気配


賃貸住宅の賃貸仲介には「広告料」慣行があります。賃貸マンション等の客付けに際して、宅建業法による仲介料を貸主が仲介会社に払いますが、それとは別に広告料が払われます。現実の広告費実費負担のこともありますが、宅建業法上で仲介料上限額が定められているので、場合によっては、それを超える部分についての客付け報酬の一部ともなります。

広告料慣習がない地域もありますが、一昔前は全国的に賃料1ケ月分程度が相場でした。

ところが一部地域でファンドやリート物件が目立つようになり、これら物件はファンド等の都合で周辺相場より高い賃料で入居者が募集せざるをえないことも多く、割高賃料で入居者を募集するためのマージンとして多額の広告料が使われます。これら物件の広告料は賃料4-5ケ月も珍しくないといいます。

これに引きずられて、所有者から物件を預かるサブリース会社が広告料支払いの値上げに応じます。更に個人家主も賃料2-3ケ月分の広告料を払うようになります。ファンドやリート物件の乱立が地域の需給を乱し、それが広告料に影響したのです。

札幌では「昨年の春あたりから…賃貸住宅で広告料が付いていない物件は目にしない」、そして入居希望者を獲得する賃貸仲介店では1件成約あたりの平均売上が急上昇し、その上昇分は広告料のようです。

東京では「広告料は払わないのが一般的でしたが、ここ1-2年で広告費1ケ月分程度払が当たり前に…」。

名古屋では大手仲介会社の「受け取っても1ケ月分まで」との姿勢があり、従来通り1ケ月分で、「広告料の高騰は感じられない」そうです。

(全国賃貸住宅新聞2009.3.9.)



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