トピックス版2009.3.26.




昔の名前でビルは流通・50階建て19階の柱が圧壊・生保経営の危機/トピックス



バードレポート・トピックス版2009.3.26.

  • ビル名は変わらないままでビルは流通
  • 50階建てのマンションで19階の柱が圧壊
  • 「生保経営は危機が見えにくい」


ビル名は変わらないままでビルは流通


「銀座三丁目第一生命ビルディング」がモルガンスタンレー系から化粧品会社子会社に売却されました。両者とも第一生命と関わりがありません。昔の名前が残ったままでビルが流通していきます。

かつての「富士火災恵比寿ビル」があります。2003年に成信という会社に売却されて「成信恵比寿ビル」と改名されました。それから興和不動産に売却されましたが「成信恵比寿ビル」のまま。更にこのビル名のままでJR東日本の関連会社に売却されました。ビルの名前はどうなるのでしょうか。

横浜の「山下公園デュープレックスタワー」が東急電鉄に売却され、名前を変更します。「スタイリオ山下公園ザ・タワー」になります。

所有者が変わることでビルの名前が変わるのはテナントにとっては迷惑千万です。名刺も封筒も印刷しなおさなくてはいけません。個人住居なら年賀状で面倒な説明しなくてはいけません。

「音羽女子学生会館」が売却されました。これまでどおりの学生向け賃貸を続けていきます。「音羽」は地名です。このような名称の建物ならば名前を変更することで悩まないからいいでしょうね。

(日経不動産マーケット情報2009.4月号)

50階建てのマンションで19階の柱が圧壊


大阪府豊中市の建設中の「ザ・千里タワー」。2009年6月竣工予定の356戸の50階建てマンションです。

「ドン」という音がして、19階の柱一本の接合部が圧壊しました。1-2p真下にずれました。18-21階では柱と梁の交差する場所にひび割れです。柱に施工ミスがあり、建物が50階まで建ち上がることで過重に耐え切れなくなったのです。

圧壊した柱の周辺に油圧ジャッキを設置して、本来柱に掛かる荷重を受けて、柱を高さ70cm分除去し、その部分に鉄筋とコンクリートを打ちました。

専門家からの「安全なのか」という質問に、「契約者の個人資産にかかわるので、回答は差し控えたい」。

なお豊中市は建築確認を変更して新たな検査済み証を交付しています。

売主はマンションの契約者に対して契約合意解除に応じると通知するとともに、一部の瑕疵担保期間を通常の10年から20年に延長します。

(日経アーキテクチュア2009.3.23.)

「生保経営は危機が見えにくい」


日経ビジネス2009.3.23号が、第一生命2008年4月-12月期を例にとり「生保経営は危機が見えにくい」ことを解説しています。生保の基礎的な期間収益を示す基礎利益は2709億円でしたが、保有株価の大幅下落により4844億円の減損が生じています。

本来ならば2135億円の経常赤字です。しかし逆に582億円の黒字になっています。それは資産運用がうまくいかないときのために積み立てた危険準備金から4931億円を取り崩し、それが収益計上されたからです。さらに価格変動準備金も1200億円取り崩して、事業会社の純損益に相当する金額は1061億円の黒字に落ち着きます。

単年度業績をみるとこの二つの取り崩しがないとすれば5069億円の最終赤字なのです。まさに決算数字は結果ではなく、経営サイドが決めた数字です。

生保各社はこれら準備金の積み立てと取り崩しで自由に決算の数字を組み立てられます。もちろん積立金が枯渇すれば取り崩しはできませんが。

(日経ビジネス2009.3.23号)

生保の安全性指標はソルベンシーマージン比率です。これが200以上なら「安全」と言われます。

しかし破綻した大和(やまと)生命のソルベンシーマージンは18年度末836、19年度末555、それで逝っちゃいました。さて各生保の4-12月期のソルベンシーマージン比率が2月14日日経にのっています。

日本生命929、第一生命756、明治安田1091、住友生命858。この辺りは、ちょっと前の大和生命と同じレベル。三井生命625、朝日生命551。この辺りは破綻直前の大和生命と大きく変わりません。

大和生命は粉飾かもしれませんが、それでも200で大丈夫なんて、本当なんでしょうか。

それに200と聞くと、「2倍も安全」と思います。

「ソルベンシーマージン比率=

支払い余力÷(リスク総額×0.5)」

支払い余力=リスク総額=1億円と置いてみましょう。なぜか200%になります。胡散臭いのが分母の「0.5」。常識的に同額なら100%ですが、この「0.5」のお蔭で200%です。何か詐欺っぽい「0.5」です。



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