トピックス版2009.4.16.




Web to Real保険販売・1住戸ごと買取再販事業・容積率売買の対価



バードレポート・トピックス版2009.4.16.

  • 「Web to Real」の保険販売システム
  • 1住戸販売するごとのマンション買取再販事業
  • 容積率売買の対価は不動産所得


「Web to Real」の保険販売システム


アドバンスクリエイトというヘラクレス公開の大手保険代理店があります。子会社に保険会社を持ちます。ショッピングセンター等で保険ショップを展開していましたが店舗閉店を続け半数以下にまでして、インターネットへ経営資源を集中してきました。

そこが新たな店舗展開を始めます。なんば・千里中央・丸の内・名古屋駅前への大型保険ショップ出店です。「Web to Real」の販売システムです。ネットで集客して保険ショップへの来店を促します。ネット集客主体であるために三大都市圏の交通至便なランドマークスポットに絞って出店するのです。

対面チャネルの存在は、ネットあってこそという考え方のようです。従来の来店型保険ショップは人通りの多いショッピングセンター等に出店、その人通りからの集客を考えていました。大きく違います。

(新日本保険新聞 2009.4.13.)

保険対面チャネルに資源集中するためにネット予算を削る、という会社がありました。筆者は思わず「一体、何を考えているの?」と心配になりました。

不動産業界では顧客を来店させるためにネットを活用します。物件情報だけでなく「店長ブログ」等でリアルな(現実の)店舗や人を身近に感じさせ来店を促します。「Web to Real」はすでに当たり前です。

不動産も保険も最後は対面でのクロージングです。しかしなぜか、保険業界ではいまだにネットとリアルを全く違うものと考えます。そして営業職員等に対してネットの利用を厳しく制約します。

保険販売業界(保険代理店・営業職員)の競争は厳しいのですが、保険会社業界(保険会社そのもの)は生損保それぞれわずか50社(不動産の宅建業者は国交大臣免許2000社、知事免許12万社)だけであり、旧護送船団方式に慣れきった業界です。

昔からのクセで、その経営は消費者でなく監督官庁を向いたまま。相変わらずに競争も創意工夫もない業界です。監督官庁のご機嫌を損なわないために、配下である保険販売業界にはネット利用を禁じます。

経営サイドは「あいつら(保険代理店・営業職員)に勝手なことをされて、我々(保険会社)が金融庁に呼び出されたらかなわない」と思っているようです。

競争がない業界にネットは不向きのようです。実は一番困っているのインターネットから保険の相談相手を探そうとしている一般消費者なのですが。

1住戸販売するごとのマンション買取再販事業


マンション買取再販事業で新スキームの出現です。総戸数76戸の未契約マンションをある金融機関が旧売主から取得しました。それを販売業者ラ・アトレが買い取ります。物件の所有権は金融機関に残したままで、同社が1住戸販売するごとに一定の売買代金を支払います。もし1年後に残戸があればそれを一括して買い取りになります。

販売業者としては新資金不要で買取再販事業ができ、金融機関としては再販会社に直接融資するより利益がとれるようですし、融資のないスキームなので販売会社が破たんしても不良債権化しません。

(住宅新報2009.4.14.)

容積率売買の対価は不動産所得


連担建築物設計制度により余剰容積率利用権の売買が始まっています。既存建物はそのままで、その余剰容積率を売ります。さてこの対価を個人が受け取った場合に、課税はどうなるのでしょうか。

かつて定期借地権設定の対価としての権利金は不動産所得とされました。所得税住民税の最高税率50%です。譲渡所得ならば20%で済むのに、最高50%もの重い負担となりました(現行税率)。

そのために権利金方式の定期借地権住宅は普及せずに、保証金方式の定期借地権が主流になりました。

容積率売買に同じ問題が生じます。平成20年10月22日東京地裁は、余剰容積率売買対価について不動産所得と判断しました。なお控訴されています。

余剰容積率の移転について、実務において、容積率対象床面積を超えてまで現存建物の増改築又は再建築をしない、という地役権設定契約としました。

裁判所は、一定の建物を建築しない旨の不作為の地役権設定契約をしたものであるから、その対価は譲渡所得ではなく不動産所得に当たるという判断を下したのです。あらためて不動産所得なら税率最大50%で、譲渡所得なら20%です。

(速報税理 2009.4.1.)

定期借地権そして今回の連担建築物設計制度。せっかくの新しい不動産の制度を遮るものは税制です。



cats_back.gif





バードレポートとは


 
clip_blue_1.gif




前号

次号


関連する項目
不動産ビジネス手法
不動産と金融会計
相続税対策申告
トピックス版2009年

このレポートと同じ年分リスト
2009年リスト




あんしん生命資料請求
  • 使わなかったら払った保険料が全額戻ってくる医療保険

保険ショップインフォ
  • 地域から探す
  • 保険ショップの使い倒し方

保険ショップ


バードレポート

Google
Web検索
当サイト検索

バードレポート項目別
不動産ビジネス手法
不動産賃貸経営
不動産と金融会計
定期借地権定期借家
不動産証券化
債務整理と企業再生
不良債権処理
債務処理の税務
相続税対策申告
路線価評価相続評価
物納と相続税調査
譲渡税買換特例
住宅税制住宅減税
固定資産税
税制改正
その他不動産税制
その他税制
相続対策と遺産分割
生命保険
その他不動産関連
その他
トピックス版・年別リスト
カネボウ劇場
発行元情報

バードレポート発行順
発行年順リスト
clip_blue_1.gif
clip_blue_3.gif