トピックス版2009.5.7.




公募価格190億円が19億円・不景気対応型マンション・保存工事は曳き家で



バードレポート・トピックス版2009.5.7.

  • 公募価格190億円が19億円で契約
  • 東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課
  • 不景気対応型マンション
  • 東京中央郵便局の保存工事は曳き家で
  • 大和生命の破たん原因と資金援助


公募価格190億円が19億円で契約


東京都が目黒・大橋の再開発事業について事業者を公募しました。事業規模は7199u、延べ床面積8万u42階建ての事業計画です。

2008年4月の公募は190億円でした。応札なく6月に79億円で再公募。やはり応札なし。

12月に都政史上初と言われた予定価格なしの再々公募です。これに対して1グループが応札。

その価格は19億300万円。事業完了後に過剰利益配分を求償するという条項を付した上で、約19億円で契約することになりました。

1年も経ないで、190億円が19億円になりました。

(日刊不動産経済通信2009.4.27.)

東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課


東京都は4月から行政機関としてはじめての「マンション課」を設けました。都市整備局住宅政策推進部の中の民間住宅課の業務の一部、および地域住宅課の一部を統合してマンション課が生まれました。

東京都内では既存マンションストックが140万戸を超え、4世帯に1世帯がマンション暮らしです。

東京都都市整備局住宅政策推進部マンション課は、分譲マンションの維持管理から建て替え、対震化までの政策を包括的円滑に実施するために設立され、マンション管理、マンション対震化、マンション建て替え支援、狭小敷地共同化の4業務を担当します。

(不動産経済FAX-LINE2009.4.29.)

不景気対応型マンション


長谷工コーポレーションの不景気対応型マンションが人気を集めています。近隣物件より約10%安いのですが、これは単なるディスカウントではなく、不要なものを限界までそぎ落とすことで建築費を抑えたためです。

ディスポーザー・浄水器・IHクッキングなどはもとより、通常のマンションなら標準装備の下駄箱・トイレの棚・台所の吊り戸・作り付けのクローゼットなどもまったくありません。共用設備はエントランスルームのみ。間取りは3タイプのみ。

こうして建築費は通常のマンションより2割低く、販売価格も12-13%下げることができました。

現在の在庫マンションは採算度外視で値下げ販売するしかありません。それら在庫がさばけた後に、どう利益をだすかがデベロッパーの課題です。建設業者でもある長谷工にはすでに20社ほどの引き合いがあり、数社がこの採用をきめたということです。

(週刊ダイヤモンド2009.4.25.)

東京中央郵便局の保存工事は曳き家で


鳩山総務大臣の一言で、東京中央郵便局の再開発について、保存範囲を約2倍に拡大されました。

日本郵政が東京都都市計画審議会に示した資料に「建物の北東側は外壁と敷地境界線が近接しているために保存することは技術的に不可能」とあります。

日本郵政はこの不可能な工事を可能にしなくてはいけません。不可能を可能にする工法は「曳き家」でした。曳き家により、敷地境界線に近接していた既存建物の北東部を敷地の内側に寄せます。工事費は50億円増額です。

(日経アーキテクチュア2009.4.13.)

大和生命の破たん原因と資金援助


破綻した大和生命の更生計画がまとまりました。契約者も負担を負うことになります。掛け捨ての死亡保障の定期保険特約で数%、年金保険の場合には最大80%がカットされ、特に大和生命が引き継いだ旧大正生命の契約については最大87%カットです。

(日本経済新聞2009.4.19.)

4月30日に東京地裁でこの更生計画が認可決定がなされました。

さて何で大和生命は破綻したのか。経緯について更生計画案要旨を要約すれば次のようになります。

事業規模が小規模なのでコストが高く、中でも人件費は高額だった。解約失効が恒常的に高く、営業収益は赤字続き。過去に販売の高利率商品で収益悪化。損失(費差損)を填補するためにJ-REITや金融派生商品等への投資をする必要があった。そして金融市場が悪化し、保有資産の価値が下落した。

生命保険契約者保護機構は278億円の資金援助をします。この資金は生保業界の資金です。言いかえれば大和生命以外の保険会社、例えば日本生命や第一生命等の契約者の払った保険料の一部がめぐりめぐって旧大和生命の契約者救済に使われるのです。



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