トピックス版2009.5.21




余剰容積率売却益・不動産コンサル報酬受領・表参道は40%の地価下落へ。



バードレポート・トピックス版2009.5.28.

  • どこからわいて出た? 余剰容積率売却益
  • 不動産コンサルの報酬受領はどのくらいか
  • 表参道は今後下落幅が拡大40%の地価下落へ。


どこからわいて出た? 余剰容積率売却益


三菱UFJ信託銀行本店ビルは2003年に竣工しました。当時の特定街区に基づいた容積率が適用されており現在の容積率は1235%です。そして2004年に基準容積率が1300%にアップされました。つまり容積率が勝手に引き上がったために容積率が65%余った状況になっているのです。

隣接する東銀ビルと住友信託銀行東京ビルが再開発されます。三菱UFJ信託銀行本店ビルの余剰容積率65%分がこの再開発によって開発される新築予定建物に移転されます。容積率利用権譲渡契約が締結され、移転対価は7億円余となりました。

三菱UFJ信託銀行本店ビルの所有者にとってみれば、基準容積率引き上げのお蔭で降ってわいた7億円となりました。

この物件を所有しているのは投資法人です。投資法人が有する物件ですから鑑定評価がなされます。

所有物件の一部(未利用余剰容積率)を7億円で切り売りして7億円を得たのなら評価上で7億円下落してしまうのではないでしょうか。しかし不動産鑑定事務所は「未利用容積率の移転による同ビルの鑑定評価額に影響はない」という意見書を出しています。7億円受け取っても評価はそのままなのです。

物件評価額が100億円として、「100億円=100億円+7億円」。よく考えると頭が痛くなりそうな難しい算数です。7億円がどこからかわいて出ました。

(日刊不動産経済通信2009.5.20)

不動産コンサルの報酬受領はどのくらいか


不動産流通近代化センターによる不動産コンサルティング技能登録者への調査結果です。

コンサルティング業務の実績があると回答した比率は資本金2000万円未満では約7割に達しています。しかしそのうちで報酬を受領した実績があるのは約4割です。つまりコンサル業務を行って、コンサル業務報酬として報酬を受領したのが4割です。これを全体に占める割合でみると約3割となります。

コンサル業務をおこなってそこから報酬をとれたのが4割であり、それが全体の3割。業務をしても報酬を取れなかった・取らなかったのが6割、コンサル業務をしたのが7割。これが多いのか少ないのかと見方が分かれるところです。

各業界紙がこのニュースを取り上げていますが、記事のそのタイトルは次のようになっています。

日刊不動産経済通信2009.5.20「コンサル業務の報酬授受は3割」、週刊住宅2009.5.25.「7割がコンサル技能活用、報酬実績ありも4割」、住宅新報2009.5.26.「7割でコンサル実施」。

報酬を得たコンサル業務で最も多かったのは、土地活用コンサルティングで58.5%、次いで権利調整コンサル51.7%。不動産経営コンサルは12.7%、不動産投資・運用コンサルはわずか9.4%です。

報酬を受け取らなかった理由は「仲介業務で報酬を取っているから」が多く、「コンサルティング業務に対する認知度が低い」「報酬の算定方法が分からない」という回答も目立ちます。

県別のコンサル技能業務の活用は神奈川県がトップで88.5%です。

表参道は今後下落幅が拡大、40%の地価下落へ。


東京都渋谷区の「表参道」エリアは過去数年間に不動産投資が過熱したエリアです。

今回の公示地価において商業地住宅地のいずれについても15%超の大幅な下落率となった地点が複数現れました。特に住宅地については首都圏下落率上位10位にも複数ランクインしました。

「表参道」エリアは2007年前半には投資利回り(NOIベース)で2%台前半の取引も見られました。賃貸ビル事業が成立するには最低でも3.5%程度の利回りが必要と考えられます。利回り2%台前半の取引はほとんどが転売を狙ったものと考えられます。

「表参道」エリアでは、転売目的の土地取引が急減しているため、今後は3.5%の利回りが確保できる水準、つまり通常の賃貸ビル事業が成立する水準まで、地価の調整が進むと予想されます。この調整は約40%の地価下落に相当するということです。

今回の地価公示で「表参道」エリアの商業地では前述のように大幅下落の地点もあるものの、まだ5−8%程度の下落にとどまった地点が多かったので、このエリアでは今後下落幅が拡大する可能性が高いことが予想されているようです。

(みずほ証券 Real Estate Market Report 2009.5.15.)



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