トピックス版2009.6.4.




中古住宅保険・24時間営業会計事務所・23棟一括建て替え



バードレポート・トピックス版2009.6.4.

  • 中古住宅に対する保険制度
  • 24時間営業の会計事務所
  • 不動産業からの建設工事受注5割減
  • 多摩ニュータウン23棟一括建て替え
  • ダヴィンチのデフォルト予告の結末は…


中古住宅に対する保険制度


国土交通省は中古住宅流通を活性化するために、中古住宅を対象とする新しい任意保険制度の検討を進めています。

社会資本整備審議会では、10〜20万円程度の保険料で、支払限度1000万円程度、5年間程度の保証を行う新制度の提案しています。中古住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分を保証の対象にします。

売主個人の場合には、瑕疵担保責任を負担させることは個人に対して重すぎないかという議論があり、個人売主の住宅については、登録性能評価機関等が検査を実施し、その評価機関等が保険法人と契約することを提案しています。

24時間営業の会計事務所


日経ヴェリタス2009.5.31の「資産形成あなたの味方」で、「競争相手はコンビニ」という会計事務所が紹介されています。地盤は東京都中野区。火曜日は24時間、金曜日は午前2時まで事務所を開いています。会社員や中小・零細企業の経営者がゆっくり相談できるように配慮した時間帯で、実際、深夜から未明にかけて相談が集中するそうです。

不動産業からの建設工事受注5割減


国土交通省の建設工事受注動態調査によると4月の受注総額は前年比25.9%で6ケ月連続の減少です。民間受注に限れば28.1%減、更に不動産業界からの受注は50.8%減、製造業が43.1%の減です。

(日刊不動産経済通信2009.6.1.)

多摩ニュータウン23棟一括建て替え


多摩ニュータウンで1971年に入居が始まった最古の分譲マンション諏訪二丁目住宅は23棟総戸数640戸です。住民による住宅管理組合が建て替えを2009年中に正式決議する方針です。

実現すれば国内最大級の一括建て替え、ニュータウンの再生事業になります。現在の23棟を7棟に集約高層化し総戸数を約1.9倍の1200戸にします。

現在の住民の移り住む住居は現在の46uを維持します。当初は、増える住宅売却分から住民が数百万円の転居費用等を受け取れる目算でしたが、不動産市況の悪化等で一時は計画も凍結されました。建設工事費の大幅圧縮を目指しています。

(日本経済新聞2009.5.26.)

ダヴィンチのデフォルト予告の結末は…


ノンリコースローンは「もう返済やめた」と言えば、つまり債務不履行すれば、その担保物件をローンの貸主が引き取り、それ以上の返済を求められないローンです。そのローンはCMBS(商業用不動産ローン担保証券)として安全性の優先順位をつけて切り分けられ証券化されてきました。ノンリコースローンが債務不履行になればCMBSへの投資家も順次回収不能に陥ることになります。

日本では2008年6月にモルガンスタンレーが組成したCMBSの裏付けローンが最初の債務不履行裏付けローンです。そして2009年には2000億円から3000億円の延滞債権が発生するとみられています。

注目は不動産運用大手のダヴィンチです。

2008年6月のピーク時には1.5兆円の運用資産を保有。東京駅前のパシフィクセンチュリープレイス(PCP)2000億円、芝パークビル1430億円、国際赤坂ビル1000億円等々。これらの取得時に調達したノンリコースローンの期日が次々に到来します。

借り換えをしたくても、物件価格は大きく下落していますから容易ではありません。

6月が芝パークビルの、9月がPCP、国際赤坂ビルの期日です。

ダヴィンチの金子社長は「いくつかの(物件の)場合、ローンアマウント(借入額)を評価が越さない場合はデフォルトしかないと考えている。」と2月の決算説明会で公言しています。

業界大手のダヴィンチがやるのなら、うちも気楽に堂々とやれる、というファンド関係者も多いでしょう。一方でノンリコースローンがCMBSとして全額が証券化されていれば投資家の金ですから、貸主には直接の被害はないから気楽です。もちろん普通なら劣後部分を多少は有しているでしょうが。

注目は9月のPCPだそうです。不動産ファンドとCMBS市場と貸主借主にとって大きなヤマ場を迎えることになりそうです。

(週刊東洋経済2009.5.30.)



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