トピックス版2009.8.20.




米国商業用不動産地雷・格付け会社へ損害賠償・名古屋の不動産価格下落



バードレポート・トピックス版2009.8.20.

  • 米国商業用不動産に潜む地雷
  • カルパースが格付け会社へ損害賠償
  • 名古屋の不動産価格下落


米国商業用不動産に潜む地雷


「多くの銀行が山のような商業用不動産の問題に直面するだろう」と、7月22日にバーナンキFRB議長が議会証言しています。

株価は戻ってきているし、米国住宅市場は底入れの気配はあるものの、商業用不動産市場はむしろ混迷の度合いを深めているようです。

米国でもビル空室率が上昇し賃料は下落して、不動産価格の下落に拍車がかかっています。米国金融機関は2007年までの不動産バブル時期に、物件価格を上回る資金を不動産会社に貸し付けてきています。

商業用不動産担保ローンのうち4分の1がCMBS(商業用不動産担保ローン担保証券)として証券化されています。不動産価格が下がり、商業用不動産担保ローンが焦げ付けば、CMBSを保有する金融機関や年金に飛び火します。

格付会社が大量のCMBSを格下げしました。そのために、格下げされたCMBSを集めて、再証券化した商品が生まれています。格下げされたCMBSだからといって全部が破たんするはずはないということで、格下げCMBSをたくさん集めてきて、そこからトリプルAの金融商品をつくるのです。

(日経ヴェリタス2009.8.2.)

昭和バブル崩壊以後の東京にタイムマシンで戻ったようなものです。そしてサブプライム問題を引き起こした金融工学は懲りずに進歩しているようです。

カルパースが格付け会社へ損害賠償


カルパース(カリフォルニア州職員退職年金基金)は世界最大の運用資産を持つ公的年金です。株式やヘッジファンド等への積極運用でも有名です。

そのカルパースが格付大手3社(ムーディーズ・S&P・フィッチ)に対し損害賠償請求を起こしました。

2006年2月から11月に投資した3つの証券化商品について、格付け3社の格付けを信じて投資したのに、10億ドルを超える損害をこうむったためです。

その訴状から、格付会社のたどった道筋が多少とも読めてきます。

…これら3つの証券化商品の組み入れ資産内容は不明であり、その運営当事者を除けば、格付機関だけが、その証券化商品への組み入れられた商品を知ることができた。その組み入れ商品は高格付のCMBSやRMBS(住宅ローン債権担保証券)等だった。

証券化商品に対する格付けをすること、すなわち格付報酬は高額であり、一件当たり30〜50万ドルで、中には100万ドルレベルのものもあった。それだけでなく、その証券化商品に組み入れられるCMBSやRMBS等に対しても格付けが求められる。数億ドルのRMBSに対する格付でムーディーズは20〜25万ドルを請求していた。

そしてこれら証券化商品の格付報酬は証券の発行を条件に請求される。つまり、実際に格付作業をしても、実際の証券発行がとん挫すれば例外を除き報酬を請求できないということになる。

それにより格付会社にとっては報酬を請求するためにAAA等の高格付けを与える動機が生じてしまう。それが次第に格付基準を緩める結果となる。更には、格付会社間の市場獲得競争がそれに輪をかけて「どん底へのレース」に駆り立て、格付の質を悪化させていった…。

(NBL2009.8.1.)

名古屋の不動産価格下落


公示地価では商業地下落率上位10位中で名古屋しないが9地点を占めました。第一位の下落率28.4%も名古屋です。

名古屋エリアは取引の数が大幅に減少しています。日経不動産マーケット情報の調査では、2008年6月から09年6月の一年間の名古屋ビジネスエリアでのビルや土地の売買件数は35件で、前年比で半分です。

2009年6月の栄4丁目での土地の取り引きは坪400万円、2007年末に売主の取得価格は坪1100万円です。わずか1年半で3分の1に下落しています。

錦1丁目の容積率600%の土地は坪190万円、近隣で容積率800%の土地は1年ほど前まで坪1000万円近くが相場でした。

それでも2009年になってからは、売り手が容易に値を下げなくなってきているようです。

背景としては、価格下落局面で無理に売却するよりも借り換えに応じようという融資元の判断があるようです。そしてそのために成約が更に減り、相場が読めなくなってきています。

(日経不動産マーケット情報2009.8.)




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