トピックス版2009.10.1.




マンション用地争奪戦・IFRSの激震・更新料無効裁判の行方



バードレポート・トピックス版2009.10.1.

  • 新築マンション用地の争奪戦が始まっている?
  • 国際財務報告基準(IFRS)の激震
  • 更新料無効裁判の行方
  • 使用レンガ230万個で、三菱一号館復元竣工


新築マンション用地の争奪戦が始まっている?


新築マンションの供給戸数は減少し、首都圏では在庫の消化も進んでいます。これまで用地取得を手控えていたデベロッパーのうちも財務体質の比較的良いデベロッパーがマンション用地の取得に乗り出してきています。マンション用地価格は2008年末から2009年3月までは下がっていましたが4月以降は仕入れの競合によって上昇しています。

東京都大田区では700-800坪の土地が17億円で出回っていましたが22億円に、中野区でも10億円が競合で14.5億円に、両国では半年近く引き合いのなかった5億円が7億円に。

ただこれら状況も東京都内など一部に限られ、大阪など他都市では弱く「東京の改善したエリアを10とすると大阪は3から4の状況」だということです。

((不動産経済通信20090929)

国際財務報告基準(IFRS)の激震


国際会計基準が変わります。国際財務報告基準(IFRS)は欧州で先行導入されており、日本でも上場企業の2010年3月期決算からの任意適用です。時価主義が徹底され企業の財務内容の透明性を高めます。

企業の最終的なもうけの純利益に有価証券の含み損益を合算し包括利益という概念に重きを置きます。

新日鉄の純利益は1550億円です。これに持ち合い株等の有価証券含み損▲2120億円、年金積立不足▲909億円、海外資産の目減り▲1079億円を計算していくと、純利益プラスだったはずの新日鉄の包括利益は▲2557億円になってしまいます。

日本航空の貸借対照表純資産は1967億円。しかしIFRS適用でリース資産リース債務を時価計上し、年金積み立て不足分計上で、純資産は▲1347億円に。

日本ではタバコ価格のうち過半が税金です。IFRSでは売上高に税金は含めないのが一般的です。JTの売上高6.8兆円は税抜きにすると2.8兆円です。計上される売上は6割減になってしまいます。

(日経ヴェリタス2009.9.27)

更新料無効裁判の行方


9月25日に京都地裁で更新料無効との判決がでました。「趣旨が不明瞭な金銭で、贈与的な性格のもの」として合理性なしとの結論です。(日経2009.9.26.)

朝日新聞トップで報じられた大阪高裁2009.8.27の更新料無効判決の考え方に立った判決のようです。つまり更新料の額が問題なのではなく、更新料の存在が問題だということです。

京都「京都敷金保証金弁護団」が更新料無料電話相談を9月6日に実施し、一日で約100件の相談を受けました。内20人ほどについて10月ごろに更新料請求の集団訴訟に踏み切る意向です。最高裁の判断はまだなものの「すでに支払った分は家主に返還請求し、今後は払う必要がない」とアドバイスをしているそうです。(全国賃貸住宅新聞2009.9.21.)

使用レンガ230万個で、三菱一号館復元竣工


東京駅近くに三菱地所「丸の内パークビルディング」がオープンしました。そして同街区にレンガ積み地下1階地上3階の旧三菱一号館(1894年竣工)のオリジナル復元がなされました。職人が手積みでレンガ壁を復元し、使用したレンガは230万個、レンガ積みに専念した職人は60人です。

オリジナル復元と言っても美術館として必要な避難階段やエレベーターなど現行法を満たす最低限の改変を行い免震構造にもなっています。この三菱一号館が指定文化財なら現行法の適用除外が認められますが、この一号館については復元に際して現行の建築基準法に適合させないといけませんでした。

タワー棟「丸の内タワービルディング」は地下4階地上34階です。三菱地所によると「一号館とタワー棟は、規模はけた違いだが、同じ人数、同程度の手間暇を要した」そうです。もちろん美術館としての三菱一号館だけで採算がとれるはずもなく、丸の内タワービルディングとあわせての街区単位での採算も無理です。「丸の内全体にとっての美術館。街としての魅力が上がれば、すべてのものの価値が上がっていく。長期的な街づくりの一環だ。」そうです。(日経アーキテクチュア2009.8.24)

三菱一号館では竣工記念に「一丁倫敦と丸の内スタイル展」を開催しています。さっそく行ってきました。三菱一号館を中心として丸の内の歴史と復元工事の過程や建設現場の人々について熱の入った展示をしていました。復元建物内部もじっくり見ることができ、建物好き・歴史好きにはお勧めです。



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