トピックス版2009.10.15..




実質賃料表示制度・生命保険失効は無効・建築確認無効判決



バードレポート・トピックス版2009.10.15.

  • 実質賃料表示制度スタート
  • 消費者契約法違反で生命保険失効は無効
  • 建築確認無効判決マンションも販売中
  • 浅草寺が総合設計無効を訴える理由


実質賃料表示制度スタート


日本賃貸住宅管理協会は「実質賃料表示制度」をスタートさせます。入居者募集時に一時金を含めた総額を表示し実質的な賃料負担を明確にします。

期間4年と仮定して、4年間に賃借人が払う実質的な料金の総額を48ケ月で割った金額を表示することを検討します。対象は賃料、共益費・管理費、敷金(保証金)償却額、礼金、更新料等。全国一律の物差しづくりです。(全国賃貸住宅新聞2009.10.05)

更新料が消費者契約法により無効となった大阪高裁判決を受けての新制度でしょう。消費者に分かりやすい制度となれば争いもなくなります。

消費者金融業界では「実質年利」表示が一般化しています。キャシングやローン、クレジット等で金利計算方法や融資手数料等の違いを織り込んで同じ条件で比較できるようにしたのが「実質年率」の表示です。これと同様に比較が容易になります。

消費者契約法違反で生命保険失効は無効


生命保険は保険料支払いが2ケ月止まると原則として失効します。ある男性が2004年にソニー生命の保険に入りましたが、2007年1月分保険料を猶予期限の2月末までに支払えずに契約が失効しました。この男性が契約有効を求めた裁判の判決が9月30日に東京高裁であり、契約有効と認められました。

判決は「意に反して契約が終了した場合の契約者の不利益の度合いは極めて大きい」と指摘し、「信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害する」としています。(朝日新聞2009.10.1.)

失効直後の死亡は保険金がでませんし、再契約(失効取り消し)では医師の診査等が必要となります。「2ケ月未払いで自動的に契約が失効」の規定が消費者契約法で無効とされたのです。催告や通知の実際の仕方や、無催告失効の定めが問題なのでしょう。

さて賃貸住宅の更新料について消費者契約法違反で無効とした8月27日の大阪高裁判決は各紙で大きく伝えられました。朝日新聞は一面トップでした。

不思議なのは、今回の高裁判決がほとんど新聞報道されないということです。ニュースバリューの違いか、業界の広告費予算の差なのか。驚くのは保険の業界紙ですら記事が見当たらないことです。不動産の業界紙では即座に山ほど報道されました。保険営業の現場はまだ知らないのではないでしょうか。

保険約款は「会社の定めるところにより」の表現がてんこ盛りで、消費者契約法違反の宝庫かもしれません。失効無効判決も更新料無効判決と同様に最高裁に向かうでしょう。最高裁が判断を下せばはっきりします。しかし最高裁は上告受理や上告棄却でなく、上告不受理との判断をよく行います。

上告不受理は最高裁としては判断を下さないということです。それは問題点についての結論が出ないということで、混乱が続きます。

建築確認無効判決マンションも販売中


大阪府狭山市に11階建て67戸の分譲マンションが今年8月に竣工しました。このマンションは2007年2月に建築確認を受けています。

近隣住民は建築確認の取り消しを求め提訴します。

マンションの立体駐車場の設置場所が崖地にあり形質の変更であり開発行為に該当するはずで、開発許可なく建築確認がなされたのは違法との主張です。

提訴は建築確認を担当した民間検査確認機関に対して建築確認の取り消しを求めるもので、大阪地裁は9月9日建築確認の取り消しを命じました。

マンション販売元は検査済証を取得しているのだから問題なしとし販売を再開しています。すでに50戸販売済みです。(日刊不動産経済通信2009.10.2)

浅草寺が総合設計無効を訴える理由


東京浅草の37階建てタワーマンションの建設計画をめぐり浅草寺と周辺地元住民は総合設計許可と建築確認の取り消しを求めます。

総合設計制度は敷地内公開空地を設ける等により容積率の割り増しなどを認める制度です。東京下町で低層建物が並ぶ地域では、この制度によりここ10年で突然に多くの超高層タワーマンションがニョキニョキ出現し、街並みが大きく変わりました。

「(総合設計の)許可要綱に定められた各種の数値を満たし、必要な書類がそろってさえいれば、市街地環境の整備改善に資するとみなされてしまう。そのような硬直化した制度運用のあり方に問題がある」として「都市計画マスタープランの法的意義」を問います。(日経アーキテクチュア2009.10.12)



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