トピックス版2009.10.22.




ダヴィンチのデフォルトで・競売物件が急増中・日航CDS保証料



バードレポート・トピックス版2009.10.22.

  • ダヴィンチのデフォルトでパシフィック買戻し?
  • 住宅ローン破たんで競売物件が急増中
  • 競売市場でのマンション人気が広がる
  • 日本航空とアイフルへのCDS保証料


ダヴィンチのデフォルトでパシフィック買戻し?


東京駅前に労働組合の国労会館がありました。敷地は旧国鉄所有であり、1997年に坪5900万円で香港のパシフィックセンチュリーグループに払い下げられ、延べ8万u32階建て「パシフィックセンチュリープレイス(PCP)丸の内」が2001年に竣工します。

そのビルをダヴィンチのファンドが2000億円(2200億円との報道もあります)で買収します。しかしファンドは返済不能となり、これから物件処理が始まります。現段階ではこの公表簿価の6割から7割の購入オファーが入っているということです。

その取得候補者リストにパシフィクセンチュリーグループの名前が挙がっています。売却物件をいくらで買い戻そうとするのでしょうか。それにビルの名前はパシフィックセンチュリーのままで変わっていません。(日刊不動産経済通信2009.10.6.)

住宅ローン破たんで競売物件が急増中


競売物件が急増し、2009年8月の全国競売物件数は前年同月比1.3倍の7344件です。住宅ローン破たんによるマンションや戸建住宅が増えているようです。リストラ等で2009年夏ボーナスが返済不能となったケースでは今年末、この冬のボーナスでなら来年の春以降の競売です。これからも増えます。

背景には住宅ローンがあります。10年間は金利が低く11年目から高くなる段階金利制度です。利用者のピークは金利が過去最低2%となった1998年です。この時期に申し込んだローン利用者の返済金利が10年後に2008年11月に4%に引き上げられ、そこに不況が直撃しています。(週刊東洋経済2009.10.10.)

1998年とはどういう年だったでしょうか。1997年が山一証券破綻、1998年は大不況ど真ん中です。この1998年にも住宅ローン問題が社会問題化していました。「ゆとり償還ローン」の5年目だったのです。

更に5年さかのぼり1993年を見ないといけません。

1990年に不動産バブルは崩壊し、政府と旧建設省はゼネコン救済と景気回復のため、「ゆとり償還ローン」を開始し、建設需要を拡大します。返済額そのものを5年間だけ少なくし、その後に返済額が急増する住宅ローンです。建設需要拡大のため無理なローンを用意し国民に住宅を買わせようとしたのです。

その「ゆとり償還ローン」の5年目が大不況下で迎えた1998年なのです。リストラの嵐の中でローンの返済額が急増します。マイホームを買った人が次々破産します。自殺者が急増しました。

そんな1998年に住宅ローンを組んでマイホームを買った人が10年を経た現在、当時と同じ状況に陥っているのです。1998年はすでに物件価格が下落しましたので、それを「底値」と感じて「買い時」と思ったのでしょうか。それからも地価は下落します。

さて、今から5年後10年後はどうなっているのでしょうか。日経ヴェリタス2009.10.18.に「マイホーム、買い時は欲しい時…」との記事があります。

「『今って、買い時?』。つくづく思うのだが、その問いへの答えはひとつ、『買い時、それは欲しい時』なのだ。」…それも結構ですが、くれぐれもご注意を。

競売市場でのマンション人気が広がる


10月1日の東京地裁の開札では東京都江東区の築10年の大規模マンションに59本の応札があったのをはじめ、マンション54物件中で入札20本以上の物件が15物件、応札なしはわずか1件と盛況です。

人気となるのはこれまでは人気エリア中心でしたが、郊外かつ足回りの悪い物件にも多くの札が入り、競争激化しています。9月17日の開札では、東武伊勢崎線竹の塚駅徒歩18分築20年に15本、つくばエクスプレス線六町駅徒歩21分に16本、それぞれ札が入りそれぞれ売却基準価格の約4割上乗せで落札されています。これまでなら入札は1ケタ台です。

(週刊住宅 2009.10.12,2009.9.28. 山田純男氏)

日本航空とアイフルへのCDS保証料


CDS(クレジット・デフォルト・スワップ)は融資先企業の破たんに備える商品です。保証料を払えば融資先破たん時に発行会社が保証します。AIGはこれをたくさん売って破綻し、ゴールドマンサックスはこれをたくさん買っていたので無傷でした。

このCDS市場は日本にもあります。日本航空の3年物の10月16日時点での保証料は21.6%。100億円の債権を保証してもらうには20億円以上を払わないといけません。アイフルにいたっては保証料100%。100億円を保証してもらうには100億円を払わないといけません。(日経ヴェリタス2009.10.18.)



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