トピックス版2009.11.05




ミサワホーム南極観測隊隊員・定借マンションは公益法人の土地に建つ



バードレポート・トピックス版2009.11.5.

  • ミサワホームの南極観測隊隊員
  • 定期借地権マンションは公益法人の土地に建つ
  • 任意売却価格より競売価格の方が高い?
  • LEDが変える日本の住環境


ミサワホームの南極観測隊隊員


南極測隊隊員としてミサワホームから2人が昭和基地に派遣されます。内1名は越冬隊員です。

同社ではすでに昭和基地で活動中の隊員が1名おり、南極では同社の隊員が3名になります。

居住棟や観測棟の改修を行うとともに、ミサワホームが受注し、昭和基地に建設される自然エネルギー棟基礎の設営を行います。同社では1968年に居住棟を受注して以来、南極でこれまでに34棟、延床面積約5,000uを受注しています。

同社隊員によるブログ「南極熊」が次から見ることができます。http://www.misawa.co.jp/south

(同社プレスリリースより)

定期借地権マンションは公益法人の土地に建つ


三菱地所の定期借地権マンション「麻布台パークハウス」は最高325u8.4億円、平均坪単価は600万円強です。日米文化交流と親善を目的とする会員制クラブ「東京アメリカンクラブ」敷地4000坪の半分を借地して開発します。(週刊住宅2009.10.19.)

定期借地だからこそ安いというマンションもありました。2008年の品川駅徒歩10分の「シティタワー品川」は坪120万円で、周辺相場の3分の1。東京都による東京都所有地活用コンペでしたのでこのような金額になりました。

しかし定期借地だからといって「安い」ものではなくなっています。第二の「広尾ガーデンヒルズ」といわれた2007年分譲「広尾ガーデンフォレスト」は最高で10億円、平均坪単価500万円台でした。土地は日本赤十字社の所有です。

今回の東京アメリカンクラブでは土地所有者が建て替え資金調達するために権利金方式で定期借地権を設定しました。地代収入は借入金返済や運営費用に充当できます。土地所有者の「東京アメリカンクラブ」は外務省認可の公益法人です。

さて野村不動産と三井物件は東京都港区南麻布にあるフランス大使館の敷地の一部に定期借地権を設定し、定期借地権付きマンションを開発中です。

フランス大使館の新庁舎も建築されます。フランス大使館HPには「今回の事業では、フランス政府には一切の資金負担がありません」。つまり定期借地権の権利金等で賄われるということでしょう。

通常は定期借地権設定で権利金を受領すれば法人税課税対象です。しかし公益法人なら課税されません。日本赤十字社も日本アメリカンクラブも課税されません。もちろん東京都やフランスといった自治体や外国政府に課税されることはありません。

都心部で広い土地を所有していて、建物の建て替えに悩む宗教法人や病院等の公益法人や外国大使館。そこから定期借地権マンション用地は供給されます。

任意売却価格より競売価格の方が高い?


債権者との話し合いで任意売却をすすめたものの、どうしても売却できず、やむをえず「値下がり」覚悟で競売、ということもあります。

競売市場でマンション人気が過熱しています。そこでは「値上がり」が起こりました。京葉線葛西臨界臨海公園徒歩15分、築14年の16.5坪の2LDKマンション。売却基準価格994万円で28本の入札、最高価1816万円で業者により落札されました。

この物件は直前まで任意売却で販売されており価格1730万円でした。時間切れで任意売却が競売になったようです。(週刊住宅2009.11.2.山田純男氏)

LEDが変える日本の住環境


LEDは熱がでません。省エネです。法隆寺も室生寺等の古寺や美術館が文化財展示に活用を始めました。レストランのワインセラーにもぴったりです。

一般の住宅でも活用されます。広島ではオールLED住宅です。2009年3月完成の221u木造2階建て。100灯を超えるLED照明器具を導入し、初期投資250万円です。消費電力は白熱電球比で5分の1となり電気代は年間11万円削減できます。

また愛知県豊田市郊外の「グリーンアヴェニューあざぶの丘」は総面積7.7万uで204区画のベッドタウンです。「屋外照明をオールLEDにした宅地開発は世界初だ」ということです。全住戸に設置した門灯や外壁のライトアップ照明などにもLEDを採用しています。ここでの分譲住宅について玄関ホームなどはLED照明を標準仕様にしています。しかし、価格が高くなってしまうことで、オプションでLED照明を加える購入者はまだ多くないようです。

(日経アーキテクチュア2009.10.26.)



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