トピックス版2009.11.26




定借くずれ訴訟和解。・大手町丸の内の地価水準・振り込め詐欺保険



バードレポート・トピックス版2009.11.26.

  • 定期借家くずれ訴訟。住友林業と森トラスト和解。
  • 特殊支配同族会社は本当に廃止になるのか
  • 大手町丸の内の地価水準ならビル事業が成立
  • 詐欺被害への損害保険「振り込め詐欺保険」


定期借家くずれ訴訟。住友林業と森トラスト和解。


住友林業は森トラスト所有の丸の内トラストタワーを借ります。定期借家契約なので「賃料改定しない。増減額請求しない。」と契約を定めたにもかかわらず「契約4年目から賃料を改定できる。」という特約を織り込みました。これが争いの種になります。

5年間の定期借家契約で、月間賃料は坪33100円で総額7700万円。森トラストは契約4年目に坪55000円1億2700万円に値上げ要求。住友林業は拒絶。期間満了とともに退去しました。なお一部推測値です。

森トラストは「4年目以降は坪45600円1億600円」として訴訟に持ち込みました。東京地裁は「改定できるとしたのだから、改定できる。」との判断を2009年6月1日に示しました。あとは和解しなさいということでしょう。(バードレポート2009.8.10.)

裁判で請求された賃料差額は約7億円(税抜き)でした。10月29日に東京地裁で和解が行われ、4億8400万円(賃料差額+消費税+金利)が住友林業から森トラストに支払われることで決着しました。

定期借家契約なのに「値上げなどしないですが、特約で改定条項を形式的にいれてください…。」だったのでしょうか。中小企業ならそんな交渉もあるでしょう。しかし一部上場企業同士です。弁護士のリーガルチェックもあったでしょう。何で、もめる契約書になったのでしょうかね。 (住友林業ニュースリリース、日経不動産マーケット情報2009.8.)

特殊支配同族会社は本当に廃止になるのか


国税庁が2008年4月-09年3月決算の申告法人データを集計しました。平成19年度は黒字申告割合が32.4%でしたが、それが29.1%に落ち込んでいます。大企業が対象の国税局所管法人では46.6%、一般の税務署所管法人では28.9%となっています。

黒字法人1件当たり所得金額は前年6469万円からから4652万円に。そして赤字法人の1件当たり欠損金額は前年871万円から1555万円に急増しています。

(速報税理2009.11.11.)

特殊支配同族会社の役員給与に対する損金不算入という中小同族企業狙いうち増税は2006年改正から始まりました。株式の90%以上を同族だけで持っている同族会社(つまり日本のほとんどの中小企業)だと、社長役員給与の一部が損金になりません。

その状況が政府税調に報告されています。この制度により納税額が増加した法人数(つまり黒字法人)は9.3万社でその税額は672億円ということです。単純に割り算すれば1社当たり72万円です。別途に法人住民税があります。対象となる同族会社は1社1年ざっくり100万円弱の増税になっています。

この制度は民主党がマニュフェストで廃止をうたっています。それにあわせて経済産業省は制度の廃止を要望しています。しかし経済産業省の要望は「政府全体としての代替財源が確保されることを前提に…」と弱気な一文があります。同省の表現によれば、財源確保できなければ先送りのようです…。

(速報税理2009.11.11,21.)

大手町丸の内の地価水準ならビル事業が成立


大手町丸の内エリアでは基準地価水準で土地をかえればNOI利回りが3.5-4.0%となり、ビル事業としての採算性の合う水準になっています。

このエリアのオフィス賃料は月7万円を超えることもありましたが、現在では4万円を下回る例もでています。賃料4万円・経費率30%・建築費70万円・容積率1300%・稼働率100%とすれば、皇居に面する丸の内側の「東京商工会議所ビル」の2008年基準地価でNOI利回り3.0%、2009年基準地価でなら3.5%にまで上がってきています。(Real Estate Market Report みずほ証券 2009.11.)

詐欺被害への損害保険「振り込め詐欺保険」


詐欺に対して損害保険は免責が当然でした。しかし詐欺被害への保険をエース保険が発売しました。

警察の分類によると振り込め詐欺には「オレオレ詐欺」「融資保証金詐欺(貸しますよ詐欺)」「還付金等詐欺」「架空請求詐欺」などがあり、2009年末予想で被害件数8000件、被害金額100億円です。

2004-08年被害金額は250-300億円でしたが取り締まり強化で大幅減少しています。補償保険金限度は1人30-50万円、保険料は年齢・性別・家族構成で違うものの月額50-200円です。

個人契約はなく、法人サービスの顧客が対象です。契約第一号はセントラル警備保障のホームセキュリティ顧客です。 (保険毎日新聞2009.11.2.)



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