トピックス版2009.12.3.




マンハッタン最大団地値上げ・西新宿の超高層賃料



バードレポート・トピックス版2009.12.3.
  • マンハッタン最大団地の買収と値上げと破綻
  • 西新宿の超高層ビルの家賃と空室率

マンハッタン最大団地の買収と値上げと破綻


2009年第3四半期のマンハッタンの住宅取引件数は2230件で第2四半期の1532件から急上昇し、凍りついていた住宅市場が融けかかっているようです。ただし過去の高値物件の処理は続きます。
3年前の2006年11月にニューヨークで総額54億ドルの(4860億円)という米国史上最大の不動産取引がありました。メットライフ(メトロポリタン生命)が有していたスタイブサントタウンという住宅団地の売却です。買い手は不動産会社ティッシュマン。
約32万平米の敷地に計56棟の居住用高層ビルが立ち並び、総戸数1万1250戸、居住者2万3000人というマンハッタン最大の賃貸住宅団地です。太平洋戦争中の1943年に開発計画がはじまり、1947年に入居が始まったということですので、築年数は60年程のようです。
この広い土地はもともと更地ではありませんでした。戦後に世界中からの帰還兵と家族を受け入れるため、この一角について強制収用によりビル600棟を取り壊し1万1000人を立ち退かせて完成しました。当時は黒人お断りの中流向け集合住宅団地でした。
さてこの物件の買主は54億ドルのうち10億ドルをキャッシュで、残りを借入で調達しています。そして当初から家賃値上げを目論んでいました。
意外にも自由経済の国アメリカの中心地ニューヨークには家賃統制令(レントコントロール)が残っています。そのために既存の賃貸住宅に空きは少なく、一方で家賃統制の適用外物件の賃料が高騰しています。この物件では戸数の73%が家賃統制令の対象であり、その平均家賃は1250ドルでした。買主の狙いは家賃統制令を次々とはずすことでした。
そうすれば家賃は2000ドルから4000ドルに一気に上昇します。そもそも2006年の物件購入時の資金繰り予定は2011年までに値上げにより家賃収入を3倍にする計画に基づいていました。
買主は買収後に入居資格のない人や家賃統制の所得条件超過者の立ち退きを強行します。居住者組合は法廷闘争で臨みます。値上げ通告された1300戸については値上げ無効の判決を勝ち取ります。
そこへ金融危機です。現在のこの団地では新規入居者を保証金ゼロ、2ケ月フリーレントで募集をしています。そして信用格付け会社が9月にこの取得価格54億ドルの物件の現在評価額を21億ドルと発表しました。
数ケ月後には債務不履行かとの予想の中で、居住者組合も入札を検討しています。ちなみに2006年の入札の際においても、この居住者組合は年金基金やJPモルガン等の支援を受け、45億ドルで応札していました。
(不動産鑑定2009年12月号 郷津秀樹氏)
保険会社がこんな大規模団地を所有していたり、大胆な強制収用で団地をつくったり、家賃統制令がまだあったり、思い切った値上げ戦略だったり、まるでマネジメントバイアウトのような賃借人居住者組合による入札だったりと、アメリカという国を日本から理解するのはなかなか難しいようです。

西新宿の超高層ビルの家賃と空室率


西新宿の超高層ビルでは2-3年前には空室はなく、坪賃料も5万円に手が届いていました。現在はそれがトップクラスのビルでも坪3万円を割っています。現時点で解約予告を抱えるビルも多く潜在的な西新宿の超高層ビルの空室率は10%との声もあります。
しかしそれでも空室率の急落がないのはなぜか。また通常は賃料はじわじわと下落するのに西新宿は急降下するのか。
高額家賃を払っているテナントが経営再建するのなら、移転でなくても家賃が下がりさえすればよいのです。そこでビルオーナー側から大幅な値下げを提示してテナントを引き止めているからです。
そのために家賃の下げ具合から見て意外なほど、大規模テナントが流出していません。空室率を左右するような大規模テナントほど積極的な引き止めをうけます。
しかし大規模テナントが退去しないために複数フロアが一斉に空くのではなく、空きは虫食いになります。それゆえに大規模テナントの移転検討対象とはなりません。かつては1-2ケ月だったフリーレントは、3ケ月は当たり前、6ケ月も珍しくありません。
西新宿の超高層ビルは築年数20年経過したものが多く、最新ビルに見劣りがします。そこへ複数の10万平米を超える最新大規模再開発が進行中です。
(ビル経営2009.11.2.)

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