トピックス版2009.12.17.




賢く育つ家づくり・更新料返還集団訴訟・礼金ゼロ更新料



バードレポート・トピックス版2009.12.17.
  • 「子どもが賢く育つ家づくりプロジェクト」
  • ついに更新料返還請求の集団訴訟が始まる
  • 礼金ゼロ物件では更新料はどうなるのか

「子どもが賢く育つ家づくりプロジェクト


セキスイハイムには「陰山モデル」があります。元小学校教師で立命館大学教授の陰山英男氏は百マス計算の提唱で有名になった教育界の第一人者です。
「子どもが賢く育つ家づくりプロジェクト」としてどう家づくりをすれば子どもが賢く育つかがテーマになっています。これが「陰山モデル」です。賢い子育ては家づくりから…ということのようです。
ポイントはリビングで流し台の近くに置かれる大きな長机のようです。子ども部屋を豪華にするのは間違えであり、子どもが閉じこもってしまいます。大人のいる部屋つまりリビングが最適なので、そこに大きな机を置きます。リビングを広めにとり、子ども部屋は狭いくらいでいいようです。
また粗末にされがちの書斎は立派に。親が読書したり学んでいる姿を子供に見せるため…。
陰山英男氏は「こうしたいくつかのポイントを考えたとき、私は、住宅会社から多く提案されている基本的な間取りというのが、どうも現実にあっていないのではないかと感じる」そうです。
(月刊不動産流通2010.1月号)

ついに更新料返還請求の集団訴訟が始まる


「更新料は消費者契約法違反」とした大阪高裁判決を背景にして、ついに更新料返還で集団訴訟がはじまりました。京都府内のマンションを借りた会社員や学生20人が家主側に支払い済み更新料総額8610万円の返還を求める訴えを京都地裁に起こしました。集団訴訟は全国初です。(週刊住宅2009.12.7.)
更新料裁判については2009.8.27大阪高裁での更新料無効判決、2009.10.29大阪高裁での更新料有効判決の2件が最高裁へ上告中です。それ以外にも大阪高裁に控訴中のものが2件あります。最高裁は法令の最終解釈権を有しています。個別性はあるにせよ、最高裁で解釈が決着したらそれで決定します。
消費者契約法施行からすでに8年以上が経過しています。更新料慣行は全国的なものではなく、極めて地域的なものです。京都や滋賀にはあっても大阪にはないようです。
それでも更新料条項がある契約数は全国で200万契約とも300万契約とも言われています。消費者契約法施行後の更新料総額は1兆円という計算もあります。最高裁の判断次第では更新料返還ビジネスがはやります。返還報酬の30%が返還請求の代理人である司法書士や弁護士に払われるのならば3000億円マーケットです。このマーケットに1000人の司法書士や弁護士が参入すれば一人当たり3億円市場。
最近は電車の車内広告ばかりでなくテレビCMでも弁護士による消費者金融での過払い金返還請求広告が目立つようになっています。同様のことが更新料でなされるのが最悪のシナリオです。
(全国賃貸住宅新聞2009.11.30,12.7)

礼金ゼロ物件では更新料はどうなるの


大阪高裁での更新料無効8月判決であわてたものの、更新料有効10月判決でホッとしている大家さんも多いようです。
有効とされた事例は2年契約で礼金20万円(家賃の約4ケ月分)更新料10万円(家賃の2ケ月分)でした。この事例について大阪高裁では更新料は賃借権設定の対価の追加分補充分だとして有効としました。
しかし更新料を有効としたこの大阪高裁10月判決には次の一文があります。
「例えば、2年間の賃貸借契約を締結し4月分の礼金を支払ったにも係らず、更新時に4か月分の更新料を支払うのであれば、………借地借家法28条の趣旨を没却(無視すること)することになる。」
当初の新規契約と違い、更新では借地借家法上で賃借人は守られています。「礼金は守られてもいない新規の賃借権の設定だから4か月分だったのだろう。更新料はすでに権利として守られているのだから礼金と同じ4か月分というのはおかしい」ということなのです。もしもこの事例での更新料が、礼金と同じ4か月分だったら別の結末だったかもしれません。
東京の賃貸市場ではかつて礼金2か月が標準でした。この判決の考え方に立てば更新料1か月ならいいのでしょう。しかし礼金1か月物件で更新料1か月は「借地借家法28条の趣旨を没却」なのでしょう。
そして最近は礼金ゼロ物件が増えています。礼金ゼロなのに更新料1か月という契約もあります。判決の考え方からすれば、更新料は1か月どころか1円も取れないことになります。大阪高裁10月判決は無条件に更新料を認めたものではありません。


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