トピックス版2010.2.4.




消費税の還付節税・マンション不在所有者管理費上乗せ



バードレポート・トピックス版2010.2.4.
  • 消費税の還付節税は3月末駆け込み届け出まで
  • マンション不在所有者の管理費上乗せは有効

消費税の還付節税は3月末駆け込み届け出まで


賃貸住宅建築時の消費税還付策封じの税制改正があります。俗に「自販機節税」と呼ばれるものです。
賃貸住宅の建築費という「課税仕入」についての消費税還付を受けるためには、「課税売上」が必要です。賃貸住宅の家賃は「非課税売上」であるために還付を受けることができません。そこで課税事業者を選択した上で「自販機」を設置していわば、強引に「課税売上」をつくってしまいます。
それがいわゆる「自販機節税」です。今年の税制改正で実質的にふさがれます。いつから適用なのか。税制改正大綱には次のようにあります。
「(課税事業者を選択することにより、事業者免税点制度の適用を受けない)に該当する場合には平成22年4月1日以後に課税事業者選択届出書を提出した事業者の同日以後開始する課税期間から適用」
3月31日までに届出書を提出した場合には適用されないと読めますが、「同日以後開始する課税期間から適用」の言葉で少し不安になります。個人なら課税期間は原則として暦年単位です。平成23年1月1日に開始する課税期間はどうなるのか?
税務の専門紙の「速報税理」が国税当局に取材して明確にしました。
「届出書提出日が4月1日以降か、それより前かにより、同じ23年1月1日以後の課税期間でも、改正案の対象となる事業者と対象外の事業者に分かれることが確認された。」
つまり平成23年に賃貸住宅建築の可能性があれば、駆け込みで平成22年3月中に届出書を出しておくという選択肢があるのです。
(速報税理2010.2.1.)

マンション不在所有者の管理費上乗せは有効


総戸数868戸で1971年に大阪市供給公社が分譲したマンションは賃貸や空き家が増え、2割近い約180戸が所有者不在となりました。
管理組合の役員は居住者である者の中から選任され、運営負担が居住組合員に偏り、保守管理や良好な環境の維持に努めているのに、不在組合員はこれに協力していないことに不満が生じます。
そこで管理組合は不在組合員に、全員が負担する組合費月額17500円(一般管理費8500円・修繕積立金9000円)とは別に「住民活動協力金」(月額5000円、後に裁判所の和解で2500円に減額)を負担させることを4分の3の賛成で決定します。倒産等で支払えない6戸を除く175戸の不在区分所有者のうち158戸はその支払に応じますが、17戸の区分所有者がその支払を拒否します。
なお受領した協力金は一般会計に入り一般会計の繰越金は修繕積立金として積み立てられています。
最後まで支払いを拒否した不在組合員7人(14戸所有)に対し管理組合が訴訟を起こしました。2人は支払いますが、残り5人(12戸所有)は支払いを拒否し裁判は最高裁まですすみ、2010年1月26日に最高裁は判決を下して、協力金の上乗せを認めました。
さて建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)31条は次のように定めています。
「規約の設定変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」
不在組合員は「自分たちの承諾を得ないから無効だ」と、管理組合側は「特別の影響を及ぼすべきときに当たらないから有効だ」と主張します。
以下は2010年1月26日の最高裁判決からです。
「役員になる義務を免れているだけでなく、……その利益のみを享受している状況にあったということができる。……
居住組合員が負担する組合費が月額17500円であるのに対しその約15%増しの月額2万円にすぎない。
上記のような本件規約変更の必要性及び合理性と不在組合員が受ける不利益の程度を比較衡量し、加えて、上記不利益を受ける多数の不在組合員のうち、現在、住民活動協力金の趣旨に反対してその支払を拒んでいるのは、不在組合員が所有する専有部分約180戸のうち12戸を所有する5名の不在組合員にすぎないことも考慮すれば、本件規約変更は、住民活動協力金の額も含め、不在組合員において受忍すべき限度を超えるとまではいうことができず、本件規約変更は、法66条、31条1項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に該当しないというべきである。」


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