トピックス版2010.4.15.




住宅エコポイント・自治体デリバティブ・中国登記制度



バードレポート・トピックス版2010.4.15.

  • 住宅エコポイントはリフォーム、それも窓改修。
  • 地方自治体のデリバティブ取引の結末は
  • 古民家再生には不動産信託制度を使って
  • 中国の不動産立ち退き料。中国の登記制度。


住宅エコポイントはリフォーム、それも窓改修。



国土交通省がまとめた3月末時点の「住宅エコポイント事業の実施状況」によると、3 月8 日の住宅エコポイント制度の申請受け付け開始から3月31日までの申請件数は3690件でした。

申請件数のうち新築での申請が163件、リフォームが3527件です。95%がリフォームです。

申請の大半は現在審査中であり、実際にポイントが発行されたのは347件です。新築10件でリフォーム337件。リフォーム337件に対し「窓の断熱改修」が1269件、「バリアフリー改修」が29件、「外壁、屋根・天井、床の断熱改修」はありませんでした。複数の窓での断熱化により申請したものが目立っています。(日刊不動産経済通信2010.4.12.)

このニュースを受け4月12日東証では住宅建材メーカー株価が上昇です。住生活グループ(旧トステム)やサッシの三協立山は年初来高値更新です。

地方自治体のデリバティブ取引の結末は



地方自治体も随分手を出しています。為替や金利が一定なら高金利が得られるといった商品です。

神戸市が150億円分保有しているのは1ドル100〜101円ならば半年間の金利2〜3%、97〜98円より円高ならゼロ。今はゼロ金利です。

広島県では県が出資する4法人が有する9億円の債権は現在利息ゼロで、今後20〜40年間は利息が発生せずに塩漬けになる可能性が高いようです。

岩手県はデリバティブを使って50億円の債権を発行しました。円安局面ならば金利は1.37%。ところが1ドル98円より高くなると金利は5%です。

金融商品取引法では自治体の担当者は経験豊富なプロ「特定投資家」に分類されていて金融機関は細かなリスク説明不要です。しかし実際にはとてもプロと呼べない人も多く、金融庁は特定投資家からアマチュアである「一般投資家」に見直する検討に入っています。(日経ヴェリタス2010.4.11.)

古民家再生には不動産信託制度を使って



ずっと空き家だった古民家の再生が、国交省の「不動産の流動化証券化に関する実施過程検討等事業(不動産信託部門)」支援対象として実行されました。

何世代も続く農家住宅の古民家オーナーから相談を受けた大阪不動産コンサルティング事業協同組合は、オーナーの改修工事資金負担なしで改修し、入居者を確保して収益を上げることを模索しました。

古民家を信託会社に信託し、同組合関連の有限責任事業組合が一括借り受けをし、事業組合は改修工事費900万円を含む1100万円を一括前払い賃料として支払います。事業組合は最終賃借人に10年間の定期借家契約により貸し付けました。ちなみにこの事業期間10年間の信託報酬総額は100万円です。

(プロパティマネジメント2010.4月号)

中国の不動産立ち退き料。中国の登記制度。



中国の不動産再開発のテレビニュースでは再開発地域周辺に古い住宅がよく映し出されます。さてこれら住民はただで立ち退かされるのではありません。

「給与所得以外に副収入のある中国の方も多いのです。その代表例は立ち退き補償です。市内に住んでいる人が当該地の再開発のために立ち退きをするにあたり、上海では一世帯当たり100万元とか200万元が支給されます。…上海だけでも年間何万人も移動していきます。このお金を持った立ち退き世帯は十分住宅を購入することが可能です。」

日本の不動産バブル時代は都心部再開発(地上げ)で住まいを売却し、そのお金で近隣や郊外に自宅を買い求められ、都心部の地価高騰が郊外に波及しました。なにか似た構図ではないでしょうか。

日本の不動産には公信力がありません。つまり「登記を信じて損しても信じた人が悪いし、不動産は登記してもしなくてもいい。」という登記制度ですし、不動産のプロはそれが当然だと思っています。中国の不動産は違うようです。

「日本の登記制度と一番違っているところは、中国では不動産登記の公信力があるという点です。…新所有者が…登記しないと不動産を購入しても所有と言えないところが中国の登記制度の特徴です。」

「日本はどこの役所を見でもお金を払えば登記を全部見ることができるのですが、中国では管理部門が保管している登記簿は非公開であり利害関係人でない第三者は閲覧できない仕組みとなっています。」

(不動産鑑定2010.4月号 特集「中国の不動産投資市場と鑑定評価」)



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