トピックス版2010.5.6.




ワンルームマンションからオフィスへの減築・CMBS債務不履行



バードレポート・トピックス版2010.5.6.

  • ワンルームマンションからオフィスへの減築
  • 「不良債権」の名前が変わるかもしれない
  • CMBS裏付けローンの債務不履行増加
  • 交通事故の慰謝料の加算額


ワンルームマンションからオフィスへの減築



渋谷駅近くのワンルームマンションがオフィスビルに改修されました。不動産投資会社は「オフィスにすれば賃料単価を倍にできる」。収益力が2倍になれば、投資物件としての価値も2倍に跳ね上がります。改修にコストをかけても十分に元が取れます。

特殊建築物とされる「共同住宅」から非特殊建築物とされる「事務所」への用途転用は建築基準法上の確認申請不要で、着工までの期間を短縮できます。

また金融機関は合法性に敏感ですが、役所での建築確認不要の報告書を提出して融資を受けました。

共同住宅ではピロティ等の共用部について容積率に算入されません。ところが事務所では算入されますから容積率オーバーとなり減築が必要です。各部屋のバルコニーと部屋の境界ラインを室内側に後退させて容積率に算入される床面積を減らしました。

またワンルーム2戸を1戸にするように境界壁を取り除き、想定顧客層向けの50u前後の広さにし、境界壁を取り除くことで設計荷重を調整します。

事務所にはなかなかないウッドデッキの広いバルコニーが魅力となり、周辺より2割高い賃料で90%の入居率を確保しています。

(日経アーキテクチュアー20010.4.26.)

「不良債権」の名前が変わるかもしれない



金融機関の貸し付けのうち、回収困難の可能性の高い「不良債権」の名称が変わるかもしれません。亀井金融郵政担当大臣が国会答弁で「イメージは大事だ」として名称変更の検討を表明しました。

共産党の大門議員が質問で「『不良』が付くと処理する対象になってしまう。再生支援する対象と分かる名前に変えたらどうか」と提案します。大塚副内閣相は「銀行から見て良か不良かということになっている。金融機関の構造的な欠陥ではないか。」

亀井大臣がその場で検討を指示しました。

「再生支援債権」「別枠債権」「見守り債権」「スランプ債権」といった候補もあるそうです。

(納税通信2010.4.19.)

CMBS裏付けローンの債務不履行増加



CMBS(商業用不動産ローン担保証券)とは不動産担保ローンを証券化した商品です。その元となる不動産担保ローンの債務不履行が増加傾向です。

ムーディーズとスタンダードプアーズによると3月に返済期限を迎えた不動産担保ローン9件中5件が債務不履行。約束通り返済されたのは1件で、残り3件は返済期限が延長されました。

債務不履行5件の総額は71億円で1件当たり6億円から26億円です。今後も多くの債務不履行が予想されているようです。

(日刊不動産経済通信2010.4.20.)

交通事故の慰謝料の加算額



弁護士を騙って1万円…父親は同窓会で飲食し朦朧とした状態で運転し事故を起こします。入院中の相手に父親の娘が見舞いに行きます。娘は自分は弁護士であり、このようなケースでは相手側にも20%の過失があると話します。

相手が弁護士ではかなわないと脅えたものの、弁護士ということが虚偽だと分かりました。

そこでこの虚偽の発言について精神的な損害賠償100万円を事故の賠償に加えて求めます。東京地裁平成7.10.24.判決は、不愉快だっただろうとして慰謝料1万円を認めました。一般人なら訴える相手を弁護士と思わされたことは不愉快程度では済みません。1万円で済む話ではありません。弁護士慣れした裁判官からみたら慰謝料は1万円なのでしょうが。

相手を告訴して10万円…交差点で停止していた車に後ろから追突され23万円の車の修理費がかかりました。修理費を請求したところ相手側から恐喝だ詐欺だと言われ逆に詐欺罪で告訴されました。なおこの告訴は不受理になっています。

修理代に加えこの告訴されたことに対する精神的な慰謝料70万円を請求しました。東京地裁平成9.7.28.判決は10万円を認めました。

相手を暴行して45万円…交差点で停止していた車に後ろから追突され負傷しました。事故直後に争いになり加害者が被害者に対手して暴行して顔面挫傷、頚部両肘部擦過傷です。

事故の賠償に事故直後の暴行の慰謝料75万円を加えて請求しました。神戸地裁平成8.6.20.判決で45万円が認められました。

(保険毎日新聞2010.4.26,28)



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