トピックス版2010.7.15




土地が買える国・市街地活性化・ネット客への不動産



バードレポート・トピックス版2010.7.15.

  • CDSは危機に真っ先に反応する
  • 日本はアジアでは珍しく土地が買える国
  • 地元商店主がデベロッパーになり市街地活性化
  • ネット客はどうやって不動産を買うのか


CDSは危機に真っ先に反応する



CDS(クレジット・デフォルト・スワップ)はAIGの経営危機で一般にも知られるようになりました。一定の保証料を支払うことで破たん時の元本払いを保証してもらう金融派生商品です。

三井物産は英国BPが原油流出事故を起こした米国油田に子会社を通し権益を有しています。CDS市場は信用リスクと判断して、4月下旬に0.4%だった保証料が6月10日に1%を超えます。株価より早く反応しました。またギリシャ国債についても真っ先に反応したのもCDSでした。

日本国債の保証料率は1.0%です。100億円の日本国債を有していれば1億円の保証料を払うことで1年間は日本国債破たんでも元本相当を回収できます。

米国・ドイツ・カナダ債は0.4%、中国は0.9%です。ギリシャ9.1%、ベネズエラ13.9%。

東京電力0.4%、JR東日本0.3%です。日本国債よりずっと安心ということ?。仮に日本国債が債務不履行に陥った時に、その国の金融機関が元本を保証できるか不透明なため、日本の金融機関は日本国債CDS取引に参加できない仕組みになっているので、優良企業の保証料のほうが低くなっているということだそうです。ちなみに武富士44.4%、日本ビクター31.2%、アイフル24.8%となっています。

(日経ヴェリタス2010.7.4.)

日本はアジアでは珍しく土地が買える国



中国をはじめとする外資がなぜ日本の不動産に投資をするのかは、それは不動産からのリターン期待だけではありません。

アジアの国家としては珍しく日本では絶対的な土地所有権を取得できるからということのようです。

中国は土地の所有権は国家できっちりとおさえたうえで、利用権だけを開放しています。インカムゲインは解放するけれども、キャピタルゲインはなるべく国内に留保させるという政策です。

(プロパティマネジメント2010.7 川口有一郎氏)

地元商店主がデベロッパーになり市街地活性化



岩手県花巻市は人口10万人。中心市街地活性化のために地元商店主が有限会社を設立し、分譲マンション、賃貸住宅の供給を行いました。つまり外部デベロッパーにたよらず、地元商店主ら自らがデベロッパーとなり開発をすすめていったのです。

花巻駅から徒歩13分の中心市街地にある4800uの敷地で、58戸12階建ての分譲マンションと18戸3階建て高齢者向け有料賃貸住宅を建設しました。

ちなみに同市初の分譲マンションであり、寒冷地仕様の構造やセキュリティ設備など、その目新しさは話題となりました。ただ残念ながら未入居の部屋も残っています。

(月刊不動産流通2010.8月号)

ネット客はどうやって不動産を買うのか



ネットでの新築マンション・戸建て探しはどう変わっていくのでしょうか。

これまでは「現地見学→検討」という図式でした。とりあえず現地に出向き、周辺を見てモデルルームやモデルハウスを見て、イメージをすり合わせます。

しかし今は検索エンジンに「○○市 不動産」「○○駅 マンション」と入力すれば物件情報にすぐたどり着きます。現地に足を運ばなくても、そのホームページがバーチャルなモデルルームやモデルハウスです。詳細な情報を得てしまいます。

モデルルームで様々な個人情報を記入しなくては情報を入手できないという時代は終わっています。

そして「現地見学→検討」という図式は「検討→現地見学」という図式に変わりました。

「顧客に会えさえすれば売りたい物件を押し込める」という営業はネット客には通用しなくなりました。顧客は既に物件リストを持っているのですから。

(不動産業戦略e-REVIEW 2010.7月号)

自社サイトに来てもらえないと始まりません。そのために複数サイト展開の時代になっています。

ある不動産会社は賃貸2店舗でありながら賃貸部門だけで16にのぼるサイトを運営しています。単身者向け「一人暮らしstyle」、女性向け「レディスマンスリー」、2人入居可能「フレンズマンスリー」…。

(全国賃貸住宅新聞2010.7.5.)

インターネット上のサイト数が爆発的に増加しました。たった一つのサイト運営だけで、様々なキーワードで検索エンジン上位表示し集客するのは困難になっています。その対策は複数サイト運営です。



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