トピックス版2010.8.26.




住宅ローン繰上返済のデメリット・不動産鑑定市場規模



バードレポート・トピックス版2010.8.26.

  • 国立の「あの」賃貸マンションのその後
  • 住宅ローン繰り上げ返済のデメリット
  • 不動産鑑定業界の市場規模
  • 「今の税金は高すぎない?」


国立の「あの」賃貸マンションのその後



2000年に始まった明和地所と国立市との争いがありました。国立市の大学通りに18階建てのマンションの建築確認がおり工事着手しましたが、その後になって市が建物高さ制限を20mとするという地区計画を決定告示しました。明和地所は建物を14階建の計画に変更したもののそのまま完成させました。

住民からは20m超となる7階以上の建築物撤去請求訴訟がなされ、法令違反はないものの景観利益があるとし撤去を認める東京地裁判決となります。

しかし建築物撤去請求は2006年最高裁では認められず、その後は明和地所から国立市への損害賠償請求となり、2008年最高裁で明和地所側の勝利に終わりました。国立市は2500万円の賠償金とその遅延損害金を支払いましたが、明和地所側は受け取った金額をそっくり国立市に寄付しています。

さてその14階建てのマンションが売却されました。敷地に存する全4棟のマンションのうちで、大学通り側に面する14階建て134戸の賃貸マンションです。係争物件でしたので分譲することもできずに賃貸物件として所有していたのでしょう。

間取りは2LDKと3LDK中心で平均90u台です。全134戸のうち121戸が賃貸中であり、買主のスター・マイカは空室物件からリニューアルしてエンドユーザーに売却していきます。賃貸中の物件は賃借人転出後にリニューアルして売却していき4年程度で全戸売却を目指します。近隣の同程度中古マンション相場は5000万円前後ということです。

売却価格は48億円ですが、簿価は58億円で、明和地所には約11億の売却損となりました。 (日経不動産マーケット情報2010.9月号、Fuji Sankei Business 2010.7.10)

住宅ローン繰り上げ返済のデメリット



東京スター銀行が20代から40代の住宅ローン保有者1,487名を対象に「住宅ローンに関する意識調査」をしました。住宅ローン保有者のうち42.6%(633人)が、「繰り上げ返済の経験がある」と回答。また、85.7%もの方が、「金銭的余裕の有無に関わらず繰り上げ返済を望んでいる」と回答です。

繰り上げ返済希望の一番の理由は「利息を減らしたいから(64.5%)」二番は「借金は早く返す方がいいとなんとなく思うから(11.8%)」です。

繰り上げ返済をした人のうちで35.9%が、繰り上げ返済にはデメリットがあると回答し、その76.7%が「手元の現金が減る」です。

(同銀行ニュースリリース 2010.8.17.)

同銀行の主力住宅ローンは預金残高と同額分まではローン金利ゼロとなる商品です。お金を手元に残したまま繰上返済と同じ効果が得られます。だからこのニュースリリースのような「繰り上げ返済のデメリット」を掲げる調査結果が出てくるのでしょう。

見方を変えれば、繰り上げ返済をした人のうちわずか35.9%しかそのデメリットを認識していません。

不動産鑑定業界の市場規模



三友システムアプライザルが国交省資料をもとに不動産鑑定業界の事情を分析しました。

不動産鑑定評価業務の市場は、2005年750億円、06年451億円、07年440億円、08年611億円、09年371億円です。05年と08年に膨れ上がっているのは3年に1度の固定資産税評価替えの年であり、その売り上げが200-300億円上乗せされるからです。これを除けば直近で1割近く下落しています。

大手中心の大臣登録業者88社で知事登録業者3262社。全体に対する大臣登録業者の報酬額シェアは5年間で12.2%上昇して35.0%になっています。大手への鑑定発注が集中しているということです。

(日刊不動産経済通信2010.8.20)

「今の税金は高すぎない?」



博報堂生活総合研究所は、同内容で同条件のアンケート調査を2年ごとに行っています。

「今の税金は高すぎると思う」…1998年には74.3%、2002年61.4%、2006年59.2%、2008年54.4%、そして2010年38.7%。

「多少、税金が高くなっても福祉を充実させるべきだと思う」…1998年には30.1%、2002年26.1%、2006年27.3%、2008年32.5%、そして2010年39.7%。

2010年には前者と後者とがついに逆転しました。福祉充実なら増税容認となり、税金に対する考え方は既に大きく変化してきたということのようです。

(同研究所リリース 2010.8.9.)




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