トピックス版2010.10.7.




墓地対価と宗教法人課税・新築マンションと中古価格



バードレポート・トピックス版2010.10.7.

  • 墓地対価は永代使用料で宗教法人は非課税?
  • 新築マンションが増えて中古価格は?


墓地対価は永代使用料で宗教法人は非課税?



約12万uもの土地を買収しました。57筆でした。更に市道や赤道も買い取りました。平成元年に土地の買収を開始し、長い中断を経て、平成13年に買収が完了しました。それが墓地9500基(1基当たり3u相当)の大きな霊園の開発事業です。

事業の当事者は宗教法人Aです。この宗教法人が開発許可を受け、霊園が完成してから市から霊園経営の許可を受けました。しかしその宗教法人は許可を受けると即座に霊園廃止の申請をしました。その上で、即座に別の宗教法人Bによる経営許可申請が行われ市はこれを許可しています。

つまり宗教法人A名義で地上げし開発し霊園に仕上げ、経営の許可までとります。そこまで仕上げて、最終買主であろう宗教法人Bの所有に移しました。何やら再開発目的の地上げや広大な住宅地の開発と似たような動きです。(ただし宗教法人Aから同Bへの移転は特別の事情があったのかもしれませんが。)

霊園免許は一般には、公益法人、宗教法人、地方団体等に限られているようです。そのために当事者は宗教法人等でなくてはいけません。

開発過程では宗教法人Aから業務委託を受け代理人として業務一切を仕切ったと思われる一般法人Cが介在しています。ABCの関係は不明ですが。

霊園開発は不動産関連の実質事業主が宗教法人等を使って行うノウハウを要するビッグビジネスです。

宗教法人Aから宗教法人Bへの売却価格は27億円でした。売買契約書は次のようになっていました。

「霊園開発事業に関する開発行為許可の本申請の許可を取得して、当該設計図書に基づいて秩序ある良好な開発施工を行い、これらの工事完了検査が合格した後、墓地経営許可を取得して、直ちに当該墓地すべてをBへ所有権移転するとともに当該墓地経営許可を完全な形でBへ譲渡するものとする。」

そして対価に対する領収証の一部は「永代使用料譲渡代として」となっていました。

これら取引が税務署との争いとなりました。

宗教法人なので本来なら法人税課税はありません。お布施やお墓の永代使用料は法人税非課税になります。しかし収益事業であれば課税対象です。

税務署側は「一連の行為は、相当期間を要して多数の地権者から土地を購入し、一の事業計画に基づき本件各土地の区画形質の変更を行った上でこれを宗教法人Bに譲渡したものであり、この行為は収益事業(不動産販売業)に該当する。」として宗教法人Aの利益6億円について課税処分を行いました。

しかし宗教法人Aは、27億円の売買ではなく「代物弁済予約金銭消費貸借契約」だ。確かに6億円相当の永代使用料を宗教法人Bに譲渡したのは確かであるが、これは収益事業ではないから非課税であると反論しました。

平21年11月10日に国税不服審判所は課税処分を適当とする裁決を下しました。そして詳細を国税不服審判所のHPに公開しました。なかなか伝わらない霊園開発の手法がこの裁決から読めます。

(http://www.kfs.go.jp/ 裁決事例集No.78 より) 

新築マンションが増えて中古価格は?



東京では中古マンションがよく売れました。しかしそれは新築物件がなかったためと言われています。

そして新築マンションが値ごろ価格で供給され始めたために、中古マンション市場は一時の勢いをなくしています。売り手値付けは地価底打ち反転との認識から強気で、新築との価格差が小さくなってきています。ある流通会社では新規物件の媒介獲得件数が前年比10%増であっても、在庫件数が20-30%M

も増えているということです。

(日刊不動産経済通信2010.10.1.)

首都圏の中古マンション70u換算価格の平均は2007年1月2583万円、08年1月3230万円まで上昇、09年7月2680万円に下がり、10年7月2960万円に上昇。この8月は前月比0.3%上昇の2969万円です。

首都圏近畿圏名古屋圏とも堅調なものの、価格は穏やかな上昇傾向から安定化傾向に変化しています。

東京都心は動きが異なります。東京都心6区では、2006年1月4378万円、07年1月5534万円、08年6544万円へと高騰し、09年7月5556万円に下落、10年1月5940万円に戻し、10年7月5607万円で8月は0.7%上昇5646万円ですが、下落基調は続いています。中でも港区・渋谷区では1月以降、中央区では4月以降に下落傾向が鮮明となっています。一方、都心周辺では概ね上昇基調が続いています。

(東京カンテイ10年8月中古マンション価格調査)



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