トピックス版2011.1.6.




沿線都市の一等地・東証住宅価格指数・モラトリアム法延長



バードレポート・トピックス版2011.1.6.

  • 沿線都市は都心と競い、二等地が一等地に変わる
  • 東京証券取引所が住宅価格指数を提供
  • モラトリアム法延長、緊急保証制度打ち切り
  • 不動産投資へのニューノーマルは


沿線都市は都心と競い、二等地が一等地に変わる



東京郊外の港北ニュータウン。かつては「陸の孤島」と呼ばれましたが、開発開始から30年を経て半径5キロ人口70万人となりました。団塊・子育て世代が中核となった住民を目当てに「身の丈」の商業施設が急増しました。港北ニュータウンのある横浜市都筑区の商業売り場面積は2007年から2倍です。

他にも立川、北千住、柏など都心を取り巻く郊外の沿線都市は10年で商業施設が急増しました。住民は地元にとどまり都心の魅力は相対的に下がります。

東京商工会議所渋谷支部の調査によると、過去5年間に都心に行く機会は減り、新宿▲6%、渋谷▲10%、池袋▲13%。都心は商圏を縮小し、沿線都市は顧客を奪っています。都心対沿線都市の戦いです。

商圏が縮小した都心内でも立地が変わります。

東京都中央区の普通のオフィスビル街のビル内に結婚式場が出現し、予約で満杯です。ホテルや神社といった従来の一等地とは全く異なる立地です。

普通のオフィスビルといってもJR東京駅徒歩5分で地下鉄駅前という参列者に便利な立地で、従来の一等地にはこだわらずに便利さを重視する新郎新婦の増加がオフィスビル内立地を可能にさせました。

一等地の条件は絶対ではありません。二等地は一等地に変わります。重要なのはその変化を察知する感度と、新立地に挑む決断力です。

(日経流通新聞2011.1.1.「未開地はそこに」)

東京証券取引所が住宅価格指数を提供



アメリカの住宅価格指数を参考にした住宅価格指数の提供を東京証券取引所が今春にも始めます。

東日本レインズによる首都圏(1都3県)マンションの成約価格を原データとして、月1回の頻度でマンション価格指数を提供します。

また1都3県を一つにまとめた価格指数だけでなく各県別指数策定も検討しています。(週刊住宅2011.1.3,日刊不動産経済通信2010.12.22.)

米国ではS&P社が全米の住宅価格指数を提供します。主要10都市、主要20都市、全米の住宅売買価格を集計し、毎月又は3ケ月ごとに公表します。

この指数を使い2006年5月にシカゴ証券取引所で全米10都市の住宅価格指数先物取引が始まりました。

値下がりすると思えば先物を売ります。西海岸値上がりで東海岸値下がりと思えば「ニューヨーク先物売りのロサンゼルス先物買い」。また所有する現物不動産の将来の値下がりを先物でヘッジできます。

いつかは「ラスベガス売りで名古屋買い」も…。

モラトリアム法延長、緊急保証制度打ち切り



亀井前大臣による「モラトリアム法」(中小企業等金融円滑化法)は効いています。銀行は中小企業から返済条件の変更を求められたら対応しないといけません。返済条件緩和はほぼ認められることとなり、確かに倒産は減り、大口倒産はなくなりました。

金融庁長官は前金融庁長官の亀井静香氏に「指示どおり来年の通常国会で延長法案を出します」と報告しました。ほっと一息の企業も多いでしょう。

一方で2011年3月に期限が来る緊急保証制度は打ち切りが決定しています。緊急保証制度は、中小企業が金融機関から借り入れをするにあたって保証協会が100%保障を付けるという制度です。金融機関はリスクゼロで貸し出せます。こちらは打ち切りです。なお業況の厳しい中小企業向けと零細企業向け小口融資は100%保証が受けられます。

(週刊ダイヤモンド2010.12.18.)

不動産投資へのニューノーマルは



ニューノーマル(new normal)という言葉を聞くようになりました。リーマンショック以降の経済常識のことで、以前の常識とは別物ということです。

日経不動産マーケット情報2011.1.1.号には早稲田大学の川口有一郎教授へのインタビューです。

不動産投資ニューノーマルは「成長は期待できなくても、安定的な不動産を求める」ではないか…。

アメリカ年金基金は不動産についてインカムゲイン重視になっており、キャピタルゲイン狙いは無くなっています。値下がりリスクがなくなり、イールドギャップ(国債等と不動産の利回りの格差)が厚くなれば不動産を買う、ということがリーマンショック後の投資家の対応として見えてきたようです。

アジアの不動産市場の立ち直りは早かったのですが、日本の不動産は割安な状態で放置されているようです。日本国内では消極的な見方が多いようですが、海外勢は日本の不動産を注目しています。



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