トピックス版2011.2.3.




大手町ビルは森になる・連鎖型土地区画整理・梅田北ヤード



バードレポート・トピックス版2011.2.3.

  • 大手町のビルは解体されて森になる
  • 大手町の土地区画整理事業は連鎖型
  • 大阪駅周辺の開発ラッシュ
  • 梅田北ヤードの再開発
  • 首都圏のオフィスビルの賃料はどうなる


大手町のビルは解体されて森にな



旧富士銀行本店跡地一体3300坪で再開発工事が進んでいます。ここに「大手町の森」3600uがつくられます。(東京建物ニュースリリース2010.11.2)

森の生育状況や管理方法を検証するために千葉県君津市の山林で3年間の実証実験が進んでいます。

面積は実際の3分の1ですが、大手町の再開発建物の地下躯体を再現するコンクリートを打設し、土厚・排水位置・スラブ勾配等を本計画同等に施工しそこを森にします。3年間生育状況や管理方法を調べて樹木はそのままの位置関係で大手町に移します。

森は人口地盤上です。森の下は商業施設です。一般的な升植えではなく、たっぷりと自然の土を盛った本物の森を目指すので、最大1.6m厚もの土壌となり、それを支える地下商業施設の梁は大きくなりました。造園コストは一般的なものと変わらないもの、管理コストは剪定除草の頻度が下がるので安く済むようです。(日経アーキテクチャー2010.12.13)

さてこの計画区域内に大手町ファイナンシャルセンタービルがあり、その解体工事が始まります。

このビルは1992年築の地上24階地下4階建て基準階床面積335坪の重厚でハイレベルのビルです。この堂々立派なビルを取り壊してまで行う再開発であり、このビルの敷地は森になります。

大手町の土地区画整理事業は連鎖型



大手町は40haです。このうち13haが土地区画整理事業の対象地になっています。連鎖型都市再生と呼ばれる手法を使っています。

まずタネ地として合同庁舎跡地に22階建ての経団連会館・27階建てのJAビル・30階建ての日経新聞社ビルを2009年に竣工させました。そしてそれぞれ近隣の旧経団連会館・旧JAビル・旧日経新聞社ビルから引っ越し、各土地所有権も換地処分により新ビル所在地に移ります。そして各旧ビルを取り壊し、新しいビルを建てます。現在はこの段階です。

これが竣工すれば隣接の金融公庫ビル等の古いビルから新しいビルに引っ越しで、今度はその古いビルを再開発していきます。まさに玉突き連鎖型です。

東京の丸の内は一気に建て替えが進みました。東京駅丸の内口から見える風景は全く変わってしまいました。大手町も次々に建て替えとなります。

大阪駅周辺の開発ラッシュ



大阪駅周辺もビルラッシュです。大阪駅周辺の風景も一気に変わりました。

駅前の41階建て阪急梅田ビルオフィスタワーと28階建て富国生命ビルが昨年オープンしています。

窓明りがついていないフロアも多く、かなり空室を残しているようです。JR西日本は2100億円かけ大阪駅の再開発を進めています。その駅上オフィスビルは5月にオープンです。大阪駅前の大阪中央郵便局はすでに空き家になり仮囲いで再開発待ちです。

梅田北ヤードの再開発



大阪駅北側では国内最大の再開発プロジェクト、梅田北ヤードの第一期7haの工事が始まっています。その工事用囲いには様々な声がつづられていました。

その中に「この土地の大きさに夢の大きさが負けてはいけない。」……余りに土地が広いのでそこに夢を描くのも大変です。いや、もしかすると、大きなビルができてもその全フロアにテナントを埋める自信がないというテナント付け担当者の声でしょうか。

梅田北ヤードは全体が24haで、残りが14haもあり、現在はまだ貨物駅として使われています。

関西経済同友会はビル街にするのではなく公園にするように主張し、大阪市長も支持しています。

土地の大きさに夢の大きさが負けないように…。

(日経産業2011.1.21,日経2011.1.15,18)

首都圏のオフィスビルの賃料はどうなる



2011年の首都圏でのビル賃料と稼働率についての、専門家6人による予測です。

大規模ビル(基準階面積300坪以上)については家賃上昇で稼働率も上昇と見る専門家が多く、中規模ビル(100-300坪)前年並み、小規模ビル(100坪未満)は賃料稼働率とも前年並みか下落という結果です。

丸の内大手町の築10年内大規模ビル新規賃料は2010年9月に下限2.5万円〜上限3.8万円で、2011年は3万円〜4.8万円に上がると予想されています。

ちなみに2011年の大阪梅田では1.5万円〜2.4万円、横浜のみなとみらい21では1.2万円〜2.1万円です。(日経不動産マーケット情報2011.2月号)



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