トピックス版2011.6.16.




遮熱フィルム・震災キャップレート・デヴィ夫人二重課税



バードレポート・トピックス版2011.6.16.

  • 窓ガラスに遮熱フィルムで節電
  • 震災により鑑定キャップレートは0.1%アップ
  • 不況で任意売却が増加中
  • デヴィ夫人の自宅売却は二重課税?
  • 「地震保険」「扇風機」「シェアハウス」の検索数


窓ガラスに遮熱フィルムで節電



東京大手町の三井物産本店ビルでは4月末から窓ガラスに遮熱フィルムを貼る作業がおこなれました。

早期に作業を終わらせるために土日だけでなく、平日の業務中も突貫で作業を続け、なんとか5月末に工事を終えました。

フィルムを貼ったのはビルの東面と西面の窓2500枚で、その費用は1億円です。直射日光のあたる窓辺で5-7度下がり、室内で1-2度下がるようです。

もともとは地震時のガラス飛散対策として検討していたものを節電対策として急遽前倒したものです。

(日経アーキテクチュアー2011.6.10.)

震災により鑑定キャップレートは0.1%アップ



証券化対象不動産の不動産鑑定については、日本不動産鑑定協会は一定の条件で震災の影響を「考慮外」にできるとの見解を公表しています。

しかし不動産鑑定会社の中には震災後の建物エンジニアリングレポートができるまでは鑑定評価書を出さないところもあります。

被災地の不動産鑑定は難しいものです。修繕費はキャシュフロー計算書に織り込むことができます。しかし、その地域への投資マインドをどう説明するのか、キャップレートの根拠を何とするのか。

日本賃貸住宅投資法人「高砂関弐番館」は仙台です。この鑑定書は震災を「考慮外」としませんでした。損傷はなく従前キャシュフローを維持すると査定されました。議論されたのはキャップレートをどうするか。鑑定では10bp(=0.1%)上乗せしました。

ではなぜ10bpなのか。担当の不動産鑑定士によると、数字の根拠は難しいが、震災前とは同じではないという意思表示を数字で表したということです。

(月刊プロパティマメジメント2011.6月号)

不況で任意売却が増加中



金融円滑化法により返済困難住宅ローンの貸付条件変更は容易になりました。貸付期間延長等の申し込みは今年4月までに20万件あり、その7割が貸付要件を変更しました。ただ景気回復がなければ問題が先送りされているだけとも見えます。

金融円滑化法による差し押さえ競売が減る一方で、任意売却が増加傾向になっています。任意売却市場の活況を示す競売取り下げ率は、東京都内で08年下期に10%前半だったものが、10年上期には20%超になっています。(週刊住宅2011.6.13.)

デヴィ夫人の自宅売却は二重課税?



デヴィ夫人は、余生を日本で暮らすために長年住んだパリの自宅を売却して東京に居住しました。

パリの自宅は法人名義でした。インドネシアの政変後にパリに亡命した夫人は、暗殺などの危険回避のためにペーパーカンパニー名義にしたのです。

そのパリの自宅を売却し、法人に払われた売却代金を夫人の個人口座に振り込みました。

まずフランスで自宅の売却益が課税されました。そして日本では配当所得として課税されました。

平成16年分当初所得2053万円に自分が唯一株主の法人からの1億1512万円の配当所得が上乗せされ、所得税と加算税とで4900万円が課税されました。

デヴィ夫人は渋谷税務署を相手取り「自宅売却に対し日仏で二重課税された」と裁判を起こしましたが、東京地裁は国の主張を認める判決を下します。

フランスの税制はわかりませんが、日本であれば不動産売却ではなく会社売却、つまり株式の売却にすればこのような問題は起きなかったはずです。

(納税通信2011.6.13.)

「地震保険」「扇風機」「シェアハウス」の検索数

「グーグル インサイト」というgoogleのサイトで検索キーワードの検索数動向を見られます。

「地震保険」との検索数は急増しました。昨年3月に比べて今年3月の検索数は14倍です。今年3月がピークに急減です。4月は3月の60%水準、5月には27%水準に減少します。ちなみに「生命保険」の検索数は昨年よりも減っています。今年の3月の検索数は昨年3月に比べて72%水準です。

「扇風機」検索数は前年比で2倍、「アロハシャツ」はここ数年減少傾向でしたが、今年は復活急増中。

検索キーワードを追いかけるとはやりのビジネスが見えてきます。「シェアハウス」は2008年から急上昇中で5倍になり、「高齢者住宅」は2006年ごろから順調に増加し倍になっています。「寄附金控除」の検索数は前年比4倍となりました。



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