トピックス版2011.7.7.




被災地の土地をどう評価・路線価の被災地調整率



バードレポート・トピックス版2011.7.7.

  • 被災地の土地をどう評価するか
  • 相続税路線価についての被災地調整率
  • 共用部分の節電額をテナントに還元
  • 都市再生機構と東電不動産の物件売却で?


被災地の土地をどう評価するか


16年前の阪神淡路大震災に際しても神戸市には以前から継続している公共事業がありました。地震後は復興事業も含め土地買収の必要があります。そのためには被災土地に価格をつけなくてはいけません。

地震は平成7年1月17日。1月と2月の用地買収はストップします。3月に神戸市の不動産鑑定評価審議会が開かれ緊急の土地買収についての評価指針を定め不動産の評価を始めています。

平成7年1月時点の公示価格は発表済みなのでそこに震災補正を加えて用地買収を始めました。その方法が9月まで続き、10月の基準地価公表後は基準地価をベースに評価が行われるようになります。

なお1月時点公示価格から7月時点基準地価への変動率は次です。住宅地では東灘区▲6.1%、灘区▲4.1%、中央区▲7.9%、全市で▲3.7%。商業地では灘区▲7.3%、中央区▲24.4%、全市で▲16.8%です。

ただこの時期は全国で地価下落でした。平成8年の公示価格の大阪市の前1年の下落率は住宅地▲5.6%、商業地▲22.3%。神戸市はそれぞれ▲2.8%、▲15.0%です。地価下落中であり、また復興も早かかったので震災の直接の影響ははっきり見えません。

鑑定協会地価調査委員会の震災特別小委員会がとりまとめた地価動向があります。

阪神淡路大震災では住宅地は▲3-10%、商業地で最大▲20%、奥尻島は一年間で▲25%、雲仙普賢岳は二年間で▲16%、三宅島▲3%、新潟中越地震▲9.5%、東海村原発臨界事故▲2-7%。

率が少なく見えますが、本当にひどいところは評価を休止し、変動率が入らなかったようです。

(不動産鑑定2011.7月号)

相続税路線価についての被災地調整率


平成23年の路線価が公開されました。過去の大震災では路線価の減額割合を定めた補正率により対処しました。今回も同様の対応ですが、ただ被害が広範囲で、「がれきの山」「塩害」「放射能汚染」「風評」など減額要素が多様で、説得力ある計算方法の提示は困難を極めそうです。「一定期間後に復興すると仮定して現在価値を算出するのだろうが、想定次第で時価をいくらにでもできる」という声もあります。

相続税を払う被災者にとって時価は低い方がいいのですが、今後の補償や被災地買い取りを考える被災者にとっては時価は高い方がよくなります。

(週刊ダイヤモンド2011.7.2.)

指定地域(青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県、新潟県十日町市津南町、長野県栄村)の土地は22年5月11日から23年3月10日の相続については震災後価格で申告できます。路線価に調整率を乗じることになりますが、その調整率は10月-11月に公表です。国税庁は9月公表の7月時点基準地価を待って定めるのでしょう。

指定地域に不動産を有する場合(つまり東京や大阪の被相続人がこれら地域に賃貸用マンションを有する場合等)の相続申告期限は延長されています。

共用部分の節電額をテナントに還元


郵船不動産は賃貸中のオフィスビルについて共用部で節電した電気料金相当額をテナントに還元します。共用部分では節電のために照明間引きやエレベーター間引きなどが行なわれテナントに対してサービスが低下している状態になっています。

またセントラル空調方式のビルで空調温度を通常より高く設定した場合にはその節電額も還元します。室温28度にすると1坪数百円となります。

節電分は賃料請求時にマイナス計上し、3月の還元額はテナント一社当たり数千円から数万円でした。

(日刊不動産マーケット情報2011.7月号)

都市再生機構と東電不動産の物件売却で?


国交省は都市再生機構改革に際し都心高額賃貸住宅の売却手続きを今年から実施すると発表です。都心部の高額家賃物件は2011年度中に公募入札等を実施する方針です。(日刊不動産経済通信2011.7.4.)

東京電力の資産売却での不動産売却も現実味を帯びています。子会社東電不動産が保有管理するビルマンションは全国で460棟。千代田区内幸町の新幸橋ビルディングは400億円といわれ、100億円クラスの物件が多数あります。(読売新聞2011.6.25.)

リーマンショック後の不況と価格急落で借入困難での不動産たたき売り、ファイヤーセールを期待していた外資ファンドも多かったのですが物件は意外と出ませんでした。きっと「いよいよ!」でしょう。


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