トピックス版2011.8.4.




更新料はすべて有効か・礼金物件激減・スマートハウス



バードレポート・トピックス版2011.8.4.

  • 更新料はすべて有効なのか
  • 礼金2ケ月物件は激減・礼金なしは急増
  • 電販売業界が待ち望むスマートハウス市場


更新料はすべて有効なのか


2011年7月15日の最高裁での更新料有効判決を受けて不動産業界はみな「ホッ」としています。敷引有効との最高裁判決もあり、最高裁は「合意し契約書で約束したことはちゃんと守れ」という極めて常識的な判断をしてくれるところだと分かりました。

最高裁の判決には「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り…」とあります。具体例で1年ごと2ケ月の更新料も有効とされ、1-2ケ月分なら問題なしか…との声が広がっているようです。

さて次は更新料を有効とした2009年10月27日大阪高裁判決で更新料を有効としたものからです。

「例えば、2年間の賃貸借契約を締結し4月分の礼金を支払ったにも係らず、更新時に4か月分の更新料を支払うのであれば、………借地借家法28条の趣旨を没却(無視すること)することになる。」

賃借人は更新時には借地借家法で守られています。つまり法定更新をする権利を持っています。家主がノーと言っても更新できます。そして新規契約の際は新賃借人にそんな権利はありません。だったら更新料は礼金より少ないのが当然と言っているのです。

なお前記更新料2ケ月の最高裁判決例は当初契約時には返還無用「定額補修金」名目で3ケ月分強が支払われ、その上での更新料が1年ごと2ケ月です。

東京では礼金2ケ月が普通でしたが、次第に1ケ月になり、更に更新料ゼロ物件が増えています。

大阪高裁判決に置き換えれば礼金1ケ月更新料1ケ月(同額)物件ですらも「借地借家法28条の趣旨を没却」です。礼金ゼロ更新料1ケ月なら論外だと大阪高裁の裁判官は言うでしょう。そんな厳しい考え方があることを知った上で更新料を定めましょう。

もちろん最高裁判決で更新料は「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続する対価等の趣旨を含む複合的な性格を有するもの」で、経済合理性があるとされていますから、1-2ケ月なら常識的な金額とされそうです。しかし礼金ナシで更新料アリの物件なら「借地借家法28条の趣旨を没却」という考え方が存在するのです。極端になれば最高裁での「高額に過ぎるなどの特段の事情」に該当してしまうかもしれません。今回の最高裁判決は「契約すればなんでもOK」とまでは言っていません。

さて最高裁判決について賃借人側弁護士は「この判決で納得がいかないのは、どんな不当なものでも契約書に金額を明示しておけばいいという点だ。(週刊住宅2011.7.25.)」と語っています。

是非はともかく、ビジネスですから必要なことや予想されることは契約書にしっかり明示しましよう。

前記の最高裁判決事例でのアパート賃貸借契約中の更新料条項は「賃借人は賃貸人に対し、法定更新・合意更新を問わず、…更新料を支払わなければならない」となっていました。

「法定更新」の更新料支払いについてまで明確に明示しています。それにより未払いのままだった法定更新時の更新料について年5分の利息を付けて支払えという最高裁判決につながりました。可能性のありそうなことは契約書に明示することが大切です。

礼金2ケ月物件は激減・礼金なしは急増


東京23区の中古マンションで礼金ナシの物件比率は、2007年は10%でしたが2010年は28%と急増しました。礼金2ケ月物件は52%から18%へと激減です。礼金は1ケ月が増えています。また敷金2ケ月物件は63%から40%に減っています(アットホーム調べ)。大阪でも敷金礼金なしの物件が3割に上る不動産仲介会社があります。単身用ワンルームマンションを中心に敷金礼金なし物件が増えています。

そして敷金礼金をとれる競争力有る物件と、競争力がなくとれない物件とに二極化しているようです。(日本経済新聞2011.7.25.)

電販売業界が待ち望むスマートハウス市場


太陽光などの再生可能エネルギーとIT技術により、電力を効率的に使う省エネ住宅「スマートハウス」が注目されています。家庭用エネルギー管理システムの規格統一にも向かっています。

そして家電販売業界にとって次の10年間のメシの種として「スマートハウス」が期待されています。

家電販売業界の過去10年は「テレビの時代」でした。次の商材が「スマート家電」。商戦に突入すれば家庭用エネルギー管理システムに連なるすべての電化製品の買換え需要が盛り上がり、蓄電池や電気自動車市場にも連なります。(日経MJ、2011.8.1.)


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