トピックス版2012.1.26.




中古価格かい離・中国政府系ファンド・マンション認定制度



バードレポート・トピックス版2012.1.26.
  • 中古マンションの価格かい離率
  • 中国政府系ファンドによる日本不動産投資
  • マンションを巡るマーク制度や認定制度


 

中古マンションの価格かい離率


中古マンションの売り出し価格はインターネットやチラシ広告で比較的容易に知ることができます。しかしその物件が実際には幾らで売却されたのか。これはなかなか分かりません。

不動産鑑定2012年2月号に東京カンテイの中山登志朗氏による詳細なデータを公表されています。

・首都圏での中古マンションかい離率

2007年→2008年→2009年 →2010年→2011年

▲5.60%→▲10.22%→▲8.69%→▲7.00%→▲6.57%

2001年から2005年は▲7%から▲8%で推移していました。つまり売り出し価格から7%-8%低い金額で成約していたということです。2006年からのミニバブルで2007年には▲5.60%となります。売り手市場にシフトしたということでしょう。しかしリーマンショックの2008年には▲10.22%に拡大し買い手市場になりました。そこから回復をはじめ2011年には▲6.57%にまで縮小しています。

・近畿圏での中古マンションかい離率

2007年→2008年→2009年 →2010年→2011年

▲6.78%→▲9.51%→▲8.72%→▲7.54%→▲10.26%

・中部圏での中古マンションかい離率

2007年→2008年→2009年 →2010年→2011年

▲6.88%→▲8.99%→▲9.20%→▲8.04%→▲10.06%

首都圏では2008年から2011年までかい離率が縮小しています。しかし近畿圏と中部圏では2011年にかい離率が大幅拡大しています。

・首都圏の売却期間別のマンション価格かい離率

1カ月以内→2カ月→5カ月→8カ月→12カ月

▲3.77%→▲6.73%→▲11.73%→▲15.10%→▲19.52%

当然と言えば当然ですが、売りだされてから1カ月以内に成約した場合には、つまり売り出し直後に成約した場合には▲3.77%ですが、期間の経過とともにかい離率は拡大し、12カ月経過後では▲19.52%、つまり2割の値下げになっています。直近10年間のデータです。近畿圏も中部圏も同じ傾向です。

(不動産鑑定2012年2月号)

中国政府系ファンドによる日本不動産投資


株式市場では「OD05オムニバス」という名称のファンドで中国政府系資金は大量に日本株買いをしているようです。三菱UFJの第3位株主、三井住友銀行第3位株主、キャノン第6位株主、三菱商事第9位株主、武田5位、ソフトバンク7位、となり、その他合計で2兆円以上を保有。筆頭株主にはならないように注意しながら買っているようです。

(日経2011.12.10.日経ヴェリタス2011.7.10.)

日本株を買うのだから不動産も買わないはずはありません。中国人による不動産投資と言われますが、個人による不動産投資はそれ程ではないようです。しかし政府系資金は株式同様に大胆に買います。

政府系ファンドの中国投資有限責任公司はシンガポール政府投資公社の子会社と折半でもラサールのファンドから日本の物流物件15物件延べ床面積77万uを1226億円で取得しました。中国投資有限責任公司は20兆円の外貨準備資産を運用しています。

(日経不動産マーケット情報2012.2月号)

マンションを巡るマーク制度や認定制度


国土交通省はエレベーターに対する「安全装置設置済マーク」を普及させます。国交省は既設エレベーターの防災対策改修工事につき、病院学校、分譲マンション等を対象に「戸開走行保護装置の設置」「P波感知型地震時管制運転装置の設置」「主要機器の耐震補強措置」を同時に行った場合には来年度予算で費用の3分の1補助をします。安全装置設置済みエレベーターの促進と差別化のために「安全装置設置済マーク」が貼られることになるのでしょう。

(日刊不動産経済通信2012.1.19.)

東京都は大規模地震が発生した際も住み続けることができるマンション認定制度を創設します。

(1)新耐震であること(2)水道水を上層階に供給するポンプやエレベーターの運転に必要な電力を賄う常用の発電機(3)発電に伴って発生する排熱を給湯や暖房に使う(4)発電機の設置運営事業者との契約期間が15年以上(5)新たに設備導入する場合に新規居住者負担なし…この5つが認定条件です。

認定を受けると「東京LCP(Life Continuity Performance)住宅」とPRできます。これら基準を満たすマンションはまだ少数です。既存物件も認定が受けられるようです。

(日本経済新聞2012.1.25.)

マークや認定なし物件は差別化されてしまいます。



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