トピックス版2012.3.1.




「一括指定」2項道路・O2O(オンライン・ツー・オフライン)



バードレポート・トピックス版2012.3.1.
  • 「一括指定」2項道路の恐ろしさ
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「一括指定」2項道路の恐ろしさ


2005年12月に京都市役所の道路縦覧地図を閲覧し、敷地が2項道路に6.7m接することを確認しました。現実に沿道には何件も住宅が建っています。

しかし、2006年8月に京都市から指摘を受けます。

「敷地前面の道路は2項道路ではない。従って敷地は接道しておらず建築不可だ。」

この時点でこの敷地は3000万円での売買契約が締結済みで手付金受領も済んでいました。

2項道路は建築基準法適用時(通常1950年)に建物が立ち並んでいた道で特定行政庁が指定したものです。敷地に接する道路には4m幅員が必要ですが2項道路なら4m未満でもその敷地に建築可能です。

2項道路には「個別指定」と「一括指定」の2種類があります。ある特定の道路を個別に指定するのが個別指定でこれは問題が起こりにくい道路です。

問題は一定の地域全体で、2項道路と思われる道をまとめて指定した一括指定です。「思われる」です。

一括指定の時点では2項道路と思われるだけであり要件を確認していません。実際の厳密の審査を受けるのはその道路沿いの敷地で建築確認申請がされた時なのです。この時に1950年の建築基準法適用時の状況に立ち戻って個別指定がされます。

問題の道路では、京都市がこれまで6区画の敷地で計7回建築確認を下ろし続けてきました。

2002年に京都市は1955年時点の航空写真を入手します。そこには道路も建物もなく、別の地図では畑となっており、2項道路ではないことが確定です。

「新たな事実が判明したので、道路縦覧地図を訂正した」となり、建築不可となりました。

京都市では「1998年頃までは、こうしたデータが整備されていなかった。そのため、誤った判断を下すこともあった。」ということです。

全国で今このような確認作業がすすんでいます。

東京都新宿区は約18平方キロの区内ほぼ全域を一括指定しましたが、目下、不安を抱えながら、指定道路の再確認作業を進めています。

2項道路は道路縦覧地図等の確認だけでなく、担当部署に現況を確認しないといけないようです。

京都市の事例では、市に対し売買契約締結のための費用等1210万円の損害賠償請求を京都地裁に提訴します。京都地裁は市に対して150万円の賠償を命じました。(日経アーキテクチュア2012.2.10.)

O2O(オンライン・ツー・オフライン)


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八百屋さんもネット活用時代に突入します。

コンビニの品揃え管理はPOSでした。レジで顧客を「40代・男」等と打ち、そのデータで品揃え管理をします。しかしリピートデータがとれません。

POS活用からポイントカード活用です。ローソンのポイントカードは「ポンタ」です。会員数は4000万人、ローソンでのポンタ利用率はすでに40%。ポンタ利用データで顧客の求めやヘビーユーザー対応ができ顧客特性に合った品揃えをします。

そのローソンはECサイトを開設します。4000万人の「ポンタ」会員をサイトに誘導して店頭で扱っていない商材を販売します。またヤフーのスマートフォン位置情報サービスには、ローソンの実店舗の限定クーポンを送る仕組みを構築しています。

ファッション通販モールで大手小売をはるかにしのぐ成長を続けるゾゾタウンは月間訪問者数423万人と、今期の商品取扱高見込みは840億円です。

モール出店企業ではゾゾタウンでのネット購入ユーザーが実店舗を訪れるという流れができています。「O2O(オンライン・ツー・オフライン)」です。

ゾゾの社長は「百貨店やショッピングモールはかたくなに自分たちでお客さんを囲おうとする。『うちにないものはゾゾタウンで買えます』という連携をすればO2Oが実現するのに、彼らはデベロッパー、館(やかた)意識から抜け出せていない。だから自分たちのECサイトもうまくいっていない。」

(週刊東洋経済2012.2.11.)

既に不動産流通店舗はネットからの実店舗集客なしでは成立しません。顧客は店舗情報も物件情報もネットで確認済みです。保険シッョプや保険相談もネット予約の時代です。様々な媒体からまずはネットに誘導し、そこから実店舗への来店を促します。



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