トピックス版2012.3.15.




公売で森伊蔵・更新料一部無効・適格投資家向け投資運用業



バードレポート・トピックス版2012.3.15.
  • 公売で森伊蔵・吉四六・響17年・もち米5kg
  • 更新料一部無効の京都地裁判決
  • 金商法改正による「適格投資家向け投資運用業」


公売で森伊蔵・吉四六・響17年・もち米5kg


国税庁は3回目のインターネット公売を実施しました。福岡国税局出品の東京都世田谷区の土地建物が8001万円で落札され、国税庁実施のインターネット公売で過去最高落札額となりました。最人気は熊本国税局出品の焼酎・森伊蔵です。参加者は439名、2万8000円で落札です。 (週刊税務通信2012.3.5.)

Yahoo! オークションでは「官公庁オークション」が毎月開催されています。

沖縄県石垣市は「大分むぎ焼酎 二階堂 吉四六」を出品です。「製造年不明 中身については未確認」、市役所で下見会です。1000円で入札開始し3名参加、1600円で落札。鹿児島県瀬戸内町は「黒糖焼酎 八千代」。1000円で開始し1100円で落札されました。

サントリーウイスキー響17年の定価は1万円です。岐阜県山県市出品「サントリーウイスキー響17年」は「容量700mlと表示あり・アルコール分43%と表示あり・未開封により品質状態等は未確認」です。9名が応札し最終的に7751円で落札されます。

「もち米5kg」「ビーフカレー5食パック」の出品もありました。これがインターネット公売です。

更新料一部無効の京都地裁判決


2011年7月に「更新料有効」の最高裁判決がありました。しかし、2012年2月29日に京都地裁で更新料の返還を命ずる判決がありました。

月額賃料4万8000円で入居者は2004年に契約して1年ごとに15万円(約3.1カ月分)の更新料を退去までの3回支払ってきました。

判決は「判例や地域事情から、1年ごとの更新料上限は賃料年額の2割が相当」として超過分10万4000円は無効と判断し返還です。

最高裁判決は「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り…」との判断であり、金額についての明確な基準はありません。

(全国賃貸住宅新聞2012.3.5.)

「高額過ぎるなどの特段の事情」の争いです。

次は更新料を有効とした2009年10月27日大阪高裁判決で更新料を有効としたものからです。

「例えば、2年間の賃貸借契約を締結し4月分の礼金を支払ったにも係らず、更新時に4か月分の更新料を支払うのであれば、………借地借家法28条の趣旨を没却(無視すること)することになる。」

賃借人は更新時には借地借家法で守られています。つまり法定更新をする権利を持っています。家主がノーと言っても更新できます。そして新規契約の際は新賃借人にそんな権利はありません。だったら更新料は礼金より少ないのが当然と言っているのです。

この大阪高裁判決に置き換えれば礼金1ケ月更新料1ケ月(同額)物件ですら「借地借家法28条の趣旨を没却」です。礼金ゼロ更新料1ケ月なら論外だと大阪高裁の裁判官は言うでしょう。そんな厳しい考え方があることを知った上で更新料を定めましょう。

もちろん最高裁判決で更新料は「賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続する対価等の趣旨を含む複合的な性格を有するもの」で、経済合理性がありとしましたが、「契約すればなんでもOK」とは言っていません。更新料争いは依然続いています。

金商法改正による「適格投資家向け投資運用業」


2011年5月に成立した改正金融商品取引法が2012年4月に施行されます。

顧客がプロ等に限定される場合には投資運用業の登録要件が緩和されます。これまでの厳しい基準の「投資運用業」の他に「適格投資家向け投資運用業」が始まります。例えば、投資運用業なら資本金5000万円以上ですが適格投資家向けなら1000万円です。

大口の厚生年金基金や企業年金はこの適格投資家ですが、同様に有価証券等(信託受益権・特定目的会社の社債や出資等々を含む)が3億円以上保有と見込まれる個人や法人も適格投資家となります。

3億円ならハードルがかなり下がり、そこを対象とした投資一任業務の可能性が広がるでしよう。3億円以上投資家を集めれば、運用資産200億円以下の限度はあるものの、厳格な「投資運用業」免許でなく、緩和された「適格投資家向け投資運用業」免許で投資運用受託がOKです。

不動産投資ビジネスにも新たな枠組みとなります。

ただ現場は結構大変です。例えば、適格投資家・特定投資家・適格機関投資家・機関投資家といった区分があります。顧客がどの投資家に該当するか該当しないのか厳密に区分しないといけません…。



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