トピックス版2012.3.22.




職人不足・公共工事入札不調・世界での日本住宅価格



バードレポート・トピックス版2012.3.22.
  • 職人不足で工事単価が急騰
  • 職人不足で被災地では公共工事入札不調
  • 東京のビル床面積は容積率ボーナスから
  • 日本の住宅価格は世界から見れば割安


職人不足で工事単価が急騰


宮城県のある建設会社がなじみの型枠大工に最近示した単価は材工込み型枠1uあたり4500円と、2000円台前半が相場の震災前の2倍になっています。

型枠用合板価格等は大きく上がっておらず原因は労務費上昇です。11年11月ハローワークでの建設作業員有効求人倍率は7倍で、職人は集まりません。

11年秋に震災前の仕事が一段落して震災後の仕事になった途端に職人不足が一気に表面化しました。

震災で型枠大工の仕事は数か月中断しました。その間に子育て住宅ローンを抱える若い大工は震災による建物補修のための内装仕上げ工事等に移ってしまい、型枠大工は減り、仕事は増え、単価が急騰しました。(日経アーキテクチュア2012.2.10.)

大東建託の2012年度第3四半期のアパート建築請負受注は前年比22%増です。しかし利益率は下落しました。第一の理由は職人不足で、特に木工事、外壁工事職人が不足し「5人頼んでも3人しか集まらず、工期が長引きその分労務費がかさむ」。第二の理由は7月に断熱材(グラスウール)が不足したこと。そして利益率の低い仮設住宅供給を行ったことです。

利益率は通期で、通常の37.5%から1.5−2ポイント下がると予測しており、この状態は2年続くと考えられています。(週刊住宅2012.2.27.)

職人不足で被災地では公共工事入札不調


震災の復旧復興工事をめぐって入札に参加する建設会社がいない「入札不調」が相次いでいます。

原因は職人不足と労務単価の上昇で土木工事での入札不調発生率は宮城県が2011年12月実施の入札で45%、仙台市では2012年1月に48%です。

この事態を受け国土交通省は入札積算用の公共工事労務単価を引き上げました。鉄筋工(8時間当たり)は1万6800円へと昨年度比8.4%引き上げました。

仙台市の建設業者は「型枠工などの職人は賃金の高い除染の現場へ行き戻ってこない。がれき処理の仕事を続けている職人も多い。国が労務単価を引き上げても職種によってはまだまだ市場単価とのギャップが少なくない…」。国土交通省は「手が空いている技能労働者は短期でもぜひ東北に来てもらいたい」と呼びかけます。(週刊ダイヤモンド2012.3.3.)



東京のビル床面積は容積率ボーナスから


1990年に5101万uの東京23区のオフィス床面積は2010年に9005万uへ。この20年間ほとんど増加していないニューヨークなどと対照的です。

指定容積率への充足率58.9%との低さが建て替えを呼びますが、都心3区は充足率97.9%でも建て替えです。千代田区全体では既に未消化容積率ゼロでも建物床面積は拡大し充足率108.2%に至っています。

その理由は特定街区制度や総合設計制度による容積率ボーナスです。特定街区57件の容積率の平均加算倍率1.24倍です。競争に敗れ市場から撤退した事業者のビルが新事業者によって大型化し蘇ります。

ざっくりした試算では容積率超過部分のオフィス床面積は最大345万uで三菱地所が東京23区内で運営する床面積351万uに匹敵します。(日経ヴェリタス2012.3.4.住友信託銀行調査月報2012.3.)

大手町1丁目1地区再開発です。三菱東京UFJ銀行大手町ビル(地上25F・地下4F/ 1973.11)と、りそなマルハビル(地上24F・地下4F/ /1978.11)という立派なビル2本を取り壊します。そして新たに22階と29階のビルを建築し延床面積は旧ビル合計16.9万uだったものが25.5万uになります。

(日経不動産マーケット情報2012.3.)

日本の住宅価格は世界から見れば割安


「Will House Prices Keep Falling?」で検索下さい。http://www.imf.org/external/pubs/ft/survey/so/2012/NUM011212A.htm (IMFのサイトです)

このページのChart3は、国別での長期均衡レベルから見ての、所得や家賃比較での住宅価格の割安・割高度合いを示します。所得比較での住宅価格は先進国20カ国中、韓国40%割安、日本40%割安、ドイツ30%割安、アメリカ15%割安、スイス12%割安、アイルランド3%割安で、他の14カ国は割高。

更にイスラエルを加え21カ国での、住宅を賃貸に出したときの家賃比較で、日本35%割安、ドイツ20%割安、スイスとギリシャが5%割安、他は割高。

住宅が所得何年分か、家賃を利回り換算しての利回りが高いかの国際比較のようです。 (2012.2.15.不動産経済FAX-LINE2012.2.15.「今度は日本が住宅価格上昇の先頭に立つ!?」増田悦佐氏)

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