トピックス版2012.7.5.




大使館は定期借地権・イオンREIT・アップリート実現へ



バードレポート・トピックス版2012.7.5.
  • フランス大使館は定期借地権マンションに
  • 外国政府や公益法人宗教法人は定期借地権
  • イオンが不動産投資信託REITを設立
  • 2014年にアップリート実現を目指す


フランス大使館は定期借地権マンションに


フランス大使館敷地で定借マンション「プラウド南麻布」の分譲です。第一期64戸は即日完売です。坪平均販売価格は415万円で、地代は月・uあたり約100円です。(日刊不動産経済通信2012.6.29.)

三井物産・野村不動産・竹中工務店等のコンソーシアムはフランス大使館を設計建築し15年間のアフターメンテナンスを担います。また大使公邸の全面リフォームと、フランスが日本国内に所有する不動産の設備改修工事も行いました。その対価としてフランス政府は土地全体の所有権を残しながら、大使館の土地一部(総面積の5分の1弱、4,500u)に定期借地を設定しました。新築フランス大使館は8438u。「フランス政府の負担はゼロユーロ」とフランス大使館のHPにはあります。

外国政府や公益法人宗教法人は定期借地権


パキスタン政府が大使館を売却し、マンション「プラウド元麻布」になった等の例外はありますが、外国政府は土地売却よりも定期借地権が目立ちます。

東京都千代田区で地上12階建てのイタリア文化会館の3-11階は賃貸オフィスです。イタリア大使館の事務棟等の建替費用を鹿島が負担し、その対価として得ることになった定期借地権です。フィリピン大使館も、フランス大使館同様で、定借マンション「パークコート麻布鳥居坂」になっています。

日本赤十字社の所有地は定借の「広尾ガーデンフォレスト」になり、日米文化交流の公益法人東京アメリカンクラブは定借の「麻布台パークハウス」。

共通するのは土地を売りたくない団体で、譲渡税課税のない団体。つまり大使館外国政府、公益法人、宗教法人の土地は定期借地権と相性が良いのです。

さて固定資産税。大使館敷地はウィーン条約により固定資産税が免除されています。最初の大使館マンション、フィリピン大使館で問題となりました。

建物一部が大使館で、残りがマンション。大使館敷地に違いませんので固定資産税非課税?。東京都は大使館割合部分を除いてちゃんと課税しています。

イオンが不動産投資信託REITを設立


「イオンはまず、投資家から資金を集めて不動産投信を設立。この投信がイオンからSC(ショッピングセンター)などの不動産を買い取る。イオンは売却したSCなどを賃借し、運営を続ける。不動産の所有が外部の投資家に移ることによって、イオンは保有資産を増やさず成長投資のための資金調達ができる。」(日本経済新聞2012.6.23.)

必要なSC等の不動産について別法人であるREITに移してしまいます。その資金は投資家が出してくれます。イオン本体は貸借対照表を圧縮し身軽になって新規出店に向えます。そしてその新規出店店舗もREITに移して賃借すればいいのです。

8月を目途に上場申請し、上場時の公募増資額は最大で2000億円、国内不動産投信の新規上場としては過去最大級になります。増資資金に借入金を合わせ、上場時には2000億から3000億円の不動産をイオンから購入します。

そしてこの資金を基にイオンは海外出店に力をいれ、海外店舗の組み入れまで検討しているようです。

物件自社所有で多店舗展開している小売等なら、すべてで応用できる仕組みです。物件所有は投資家に任せ、自社は経営に専念することができます。

2014年にアップリート実現を目指す


アメリカには「アップリート」という制度があります。REITへの不動産現物出資です。不動産を(組合経由で)REITに現物出資してREIT出資を受け取っても課税繰延です。アメリカのREIT市場が拡大した理由の一つです。もし日本でアップリートが可能であればイオンもまず現物出資してREITを設立するという手法も可能だったでしょう。

政府国家戦略室「成長ファイナンス推進会議」最終報告案では「アップリート」の2014年実現を目指しています。(日本経済新聞2012.6.30)

「資産所有者がその所有権を手放さずに資産の改修等を進める手法として現物出資をして組合を作り他の組合員が出資する資金を活用することが考えられる。…被災地の復興やJリート市場の拡大などに役立つ…環境整備について検討…(中間報告から)」

組合経由でREITへ現物出資すればアップリートです。問題は組合への現物出資が課税繰延になるかどうか。可能になれば、多店舗展開店舗でも都市再開発等でも様々な場面で使われることになります。



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