トピックス版2012.7.26.




建物明渡請求手続ビジネス・首都圏で敷引・耐震改修実施率 



バードレポート・トピックス版2012.7.26.
  • 弁護士法人が取り組む「建物明渡請求手続」
  • 原状回復は首都圏で敷引が増えつつある
  • 東京のマンション棟数と耐震改修の実施率
  • 超大型シェアハウスによる不動産活用


弁護士法人が取り組む「建物明渡請求手続」


弁護士にとってビッグビジネスだった過払い金返還請求が下火になってきたためなのか、建物明渡ビジネスが弁護士から注目されているようです。全国賃貸住宅新聞のトップ対談では弁護士22人スタッフ50人で建物明渡サービスを提供する弁護士法人アヴァンセリーガルグループが紹介されています。

「建物明渡請求手続き」について短期間低価格(最短3-4ケ月・裁判のみ20万円、執行まで30万円)で提供を行っています。建物明渡案件については現地調査・書類作成・先方とのやり取り業務などをシステム化し、依頼主はオンラインで進捗状況を確認できるようになっており、電話連絡や書類送付といった事務的作業が軽減されています。

裁判テクニックについても社内教育を徹底します。口頭弁論を有利に進めるために社内研修でロールプレイングを行っているとのことです。

建物明渡だけで常時250件前後の案件が動いており、大手管理会社や家賃保証会社を中心に50社ほどと取引をしています。

(全国賃貸住宅新聞2012.7.9.)

原状回復は首都圏で敷引が増えつつある


賃貸住宅退去時の原状回復費用は、首都圏では実額清算が多く、関西では敷引が多かったようです。

関西の敷引とは、賃借人が入居時に支払った敷金の中から原状回復費用として、補修内容にかかわらず一定額を差し引くものです。実費を無視して一定額としてしまうのは消費者契約法違反だとして、特に京都では、多くの裁判が起こりました。

そして2011年3月と7月の最高裁判決で「高額すぎない限り」との条件付きで有効とされました。

敷引有効との最高裁お墨付きがあれば、見方によれば便利な制度です。原状回復費用の清算は賃貸トラブルの代表格です。敷引にすることで実額清算でなく定額清算になればこのトラブルは減ります。

そのために首都圏では契約書と重要事項説明書に敷金や礼金からの定額償却(1カ月程度)を明示する会社が増えているようです。関西の敷引制度が首都圏で増えてきているということです。

(週刊住宅2012.7.2.)

東京のマンション棟数と耐震改修の実施率


東京都内のマンション棟数はこれまで明確ではなかったようです。東京都は調べました。登記簿や東京消防庁のデータなどを基に調査した結果で、全マンション数は13万2600棟、うち分譲5万2600棟、賃貸8万棟であることが判明しました。

(ここでの分譲とは、3階建て以上で、2以上の区分所有者があり、現に人が住んでいる住戸が1以上あるもの。賃貸とは、3階建て以上で、個人または法人が所有し、賃貸住戸が2以上あるもの。)

その東京都内の全マンションの2割弱にあたる2万4400棟が1981年以前の旧耐震基準で設計された建物であり、耐震改修の実施率は分譲マンションで5%、賃貸マンションで3%に過ぎません。また耐震診断の実施率も低く、分譲で20%、賃貸で10%です。

東京都担当者は「診断結果が悪かったときに資産価値が下がることを恐れて、耐震診断に踏み切れないオーナーや管理組合が多いのではないか」と推測します。東京都では区や市の職員と一級建築士などの専門家からなる「マンション啓発隊」により啓発活動を行い2015年までに約1万棟を訪問します。

(日経アーキテクチュア2012.7.25.)

超大型シェアハウスによる不動産活用


イヌイ倉庫は東京都中央区月島の6647u敷地に3棟の単身者向けシェアハウス約640戸を建築します。各戸にトイレは設置するもののキッチンなどは備えていません。建築基準法上では「寄宿舎」に分類されます。(日経不動産マーケット情報2012.4月号)

これは「人と人が関わりあう職住接近」をテーマにしたシェアハウスで、プロジェクト費は約60億円、2013年7月竣工予定です。3棟合計の床面積は2万4000u、各棟1階にリビング、ダイニング、厨房、大浴場、ジム、ライブラリー、シアタールーム、など共用施設。各住戸は18uで、キッチンと浴場はなく、トイレ、洗面、シャワーブース等を装備します。

法人企業(複数)の社員寮としての利用などを見込んでいます。シェアハウスは最近人気となっていますが、従来のシェアハウスの概念を超えた、新しい不動産活用の形態となるのでしょうか。

(日刊不動産経済通信2012.7.19.)



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