トピックス版2012.8.2.




新築ビルで二次空室三次空室・三菱商事米国CMBS参入



バードレポート・トピックス版2012.8.2.
  • 新築ビル大量供給により二次空室三次空室
  • 三菱商事が米国でのCMBS事業参入
  • 鹿児島市での桜島の眺望価値はどのくらいか。


新築ビル大量供給により二次空室三次空室


東京都心では新築オフィスビル大量供給です。2011-13年に竣工を迎える大規模新築ビルのテナント内定率は面積ベースでまだ6割です。

新築ビル稼働であおりを受けるのは新築ビルにテナントを引き抜かれたビルのいわゆる「二次空室」です。これから「二次空室」ビルがテナント争奪戦に加わります。更に「二次空室」ビルにテナントを引き抜かれた「三次空室」が生まれます。

新築ビル「住友不動産新宿グランドタワー」は「浜松町ビル」からTISを引き抜き、二次空室です。

その「浜松町ビル」は「世界貿易センタービル」から川崎重工業を引き抜きました。三次空室です。

新築ビル「大手町ファイナンシャルシティ」は「恵比寿ガーデンプレース」からモルガンスタンレーグループを引き抜きました。約1万坪です。また「東京サンケイビル」からあずさ監査法人約4200坪も引き抜きました。二次空室の「恵比寿ガーデンプレース」も「東京サンケイビル」は今後募集を始めることになり、新築ビルのライバルになります。

ちなみに「大手町ファイナンシャルシティ」の竣工は2012年9月ですが、モルガンスタンレーグループの入居は2014年初めのようです。1年以上空室にしたまま大型テナントが来るのを待ちわびます。

都心3区のグレードAオフィスの賃料は一部ですでに上昇しているという声もあります。

(日経不動産マーケット情報2012.8.)

三菱商事が米国でのCMBS事業参入


米国で三菱商事が不動産証券化事業、CMBS(CommercialMorgageBackedSecuritis…商業用不動産ローン担保証券)に参入します。

米国でのCMBS発行規模は2000年に500億ドル、2007年に2300億ドルに成長します。しかしリーマンショックで壊滅して、2009年には30億ドルです。

三菱商事は年10億ドル以上を目的に、米金融子会社を通じてCMBSに算入します。米国ではCMBSに対する需要があるにもかかわらず、米金融機関は身動きができません。金融機関以外が参入するのは珍しいようですが、三菱商事は実業として不動産事業を手掛けており不動産の目利きができ、また欧州信用不安で日本企業の信用力が相対に高まっています。米国の実績を積み日本での事業化も視野に入れています。 (日本経済新聞2012.7.26.)

CMBS組成は、組成元が多額の短期資金を用意し、複数(または単数)の不動産担保融資を購入(又は実行)します。その複数の融資を一つに束ねて、束ねられた融資全体を担保に格付け別に債権を発行していきます。全融資先からの返済が全くゼロになることはないはずです。AAA格債権から優先して利払弁済していくので最優先のAAA部分は安全のはずです。

だからAAA・AA等の格付債権は機関投資家が購入します。最後の博打のような高利回り高リスクのジャンク部分もそれなりの投資家が購入します。

機関投資家は個別の融資は危険だとして購入しませんが、格付債権なら低利でも喜んで買います。格付けすることで低利で債権が発行できるため発行債権総額は、もともと購入した融資総額より増えます。ここがCMBS証券化ビジネスでの儲けの源泉です。

1990年頃の米国は当時の金融危機のあおりで、銀行は「商業用不動産などという危険な資産」に対し融資をしませんでした。しかし安全な債権なら買いました。そんな時代状況で生まれたのがCMBSです。

CMBSは米国野村証券が米国で市場創造をした証券化ビジネスです。その米国野村は1990年代末にCMBSで巨額損失を計上しCMBSから撤退しました。2000年頃にCMBSは日本に上陸しています。そして日本企業による米国CMBSへの逆上陸です。

鹿児島市での桜島の眺望価値はどのくらいか。


鹿児島市から錦江湾越しにみえる雄大な桜島。鹿児島市では住居を決めるに当たり、桜島や錦江湾が見えるかを考える人も多いようです。

では、桜島の眺望価値はどの程度なのか。鹿児島県不動産鑑定士協会のグループが調査しました。

一般には南向きマンションは東向きマンションよりも高くなります。桜島や錦江湾が見えるマンションは東向きです。

過去の分譲価格、業者聞き取り調査、住民アンケートなどを分析調査し、新築分譲時点で南向き住戸と東向き住戸の経済価値を比較して、東向き住戸について概ね「+5%」程度の「眺望価値」を考慮すべきであるとの結論です。(住宅新報2012.7.24.)



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