トピックス版2012.9.20.




鑑定士の地価動向予測・年金基金・外資生保撤退



バードレポート・トピックス版2012.9.20.
  • 全国70人の不動産鑑定士による地価動向
  • 年金基金が投資する不動産投資ファンド
  • 外資系生保ING生命が日本から撤退


全国70人の不動産鑑定士による地価動向


8月から9月に全国70人の不動産鑑定士へのアンケート。地価はこれから6ケ月程度先に「上昇」「やや上昇」(強気)か、「下落」「やや下落」(弱気)か。

全国の商業地   強気17%・弱気10%

東京圏の商業地  強気24%・弱気 6%

大阪圏の商業地  強気 7%・弱気14%

名古屋圏の商業地 強気20%・弱気 0%(ゼロ)

地方の商業地   強気18%・弱気12%

東京都心部では取引が活発化している一方で大阪はまだ不透明感が残るということなのでしょうか。

全国の住宅地   強気33%・弱気 1%

東京圏の住宅地  強気29%・弱気 0%(ゼロ)

大阪圏の住宅地  強気36%・弱気 0%(ゼロ)

名古屋圏の住宅地 強気20%・弱気 0%(ゼロ)

地方の住宅地   強気35%・弱気 3%

住宅地は強気。三大都市圏では弱気が一切なしで、大阪は特に強気です。(日経ヴェリタス2012.9.9.)

年金基金が投資する不動産投資ファンド


国内年金基金の投資資金2000億円以上運用する投資顧問会社の不動産投資に対する見解です。

…従来型の不動産投資には不満足でした。借換え・稼働率・賃料・出口などに同じようなリスク要因があるのに、私募ファンドやREITの分散投資を提案され、中身はスポンサーがつくったワンルームマンション。これではとても投資できませんでした。

さて、ではどのようなファンドに投資したか。

一つ目の私募ファンド。(前所有者の)企業にとっては不動産を活用した資金調達であり、大きなキャピタルゲインを志向しているのではないので、市価より10〜20%安く取得し、リースバックの賃料を抑えて適正なキャブレートを維持します。この企業にとっては競合他社に売却されては困るので買い戻しを可能にすることで出口リスクをヘッジします。全額自己資金とすることで借り換えリスクをなくし、1テナントの定期借家契約にすることで稼働率リスクと家賃下落リスクを排除します。おもに食品スーパーや小売業や高齢者住宅が対象です。

二つ目の私募ファンド。食品スーパーやホームセンターなどに事業用定期借地権で貸し出された土地(底地)や、事業展開のためにやむを得ず土地取得せざるを得なかった企業のオフバランスニーズに着目し、それら土地(底地)への投資です。安定的なキャシュフローを生み、借地契約終了後は更地返還されるので評価しやすく、また後継テナントや住宅等への転用がしやすい魅力的な土地だけを対象にします。

両ファンドとも期間7〜10年のフルエクイティ投資で、年4〜5%の安定利回りを追求します。年金資金の不動産投資への考え方が伝わります。

(プロパティマネジメント2012.9月号)

年金基金は魅力的な大きなマーケットです。ゴールドマンサックスは2012年6月不動産運用部を設置、8月から私募REITで年金基金等の開拓を開始、5年以内で2-3000億円の資産規模を目指します。借入比率は最大50%、分配金利回り4%台後半を想定です。

(日経不動産マーケット情報2012.9月号)

外資系生保ING生命が日本から撤退


2009年にはハートフォード生命が、2011年にはアリアンツ生命が日本から撤退しました。保険を売りっぱなしで本国に逃げ帰りました。両社とも年金保険等の既存契約の維持管理は形式上残しましたが、アジアの片隅の既契約者のためにどれほどの努力をしてくれるのでしょうか。期待する方が無理です。

こんどはオランダのING生命が日本撤退です。日本の契約件数は77万件、総資産は2兆8000億円です。既存契約の価値だけか、営業部門まで引き継ぐかはっきりしませんが、香港の実業家が数百億円で買い取るようです。シャープと台湾メーカーとの交渉を連想すれば、契約者は不安になって当然です。いったいどのような扱いを受けるのかは香港の実業家の気分次第でしょうか。(日本経済新聞2012.9.7.)

外資系保険会社に多額の保険料を払い込むということはそんなリスクを覚悟することです。

保険毎日新聞2012年9月3日号には、台湾(日本ではありません)から撤退した保険会社のリストがあります。メットライフ・AIG・マスミューチュアル・エイゴン・INGです。

日本でのメットライフは旧AIG(アリコ)を買収して日本に進出したばかり。日本のマスミューチュアル生命は旧平和生命。ソニー生命と提携したソニーライフ・エイゴン生命は2009年設立です。



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